Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Повышаем ликвидность (23.09.2010)

Латинское liquidus означает «жидкий, текучий». В данном случае подвижность подразумевается финансовая, то есть возможность быстро перевести данный актив в деньги. В «большой» экономике, откуда этот термин и пришел на рынок недвижимости, существуют такие устойчивые понятия как ликвидность банка, ликвидность залога и т.д. Одним словом, ликвидный товар – тот, который получится продать очень быстро.

Плохой-хороший – это о другом

Прежде всего стоит упомянуть об одном «народном» представлении – в высшей степени неправильном. Порой неликвидом называют самые плохие квартиры: маленькие, в панельных пятиэтажках, на первых этажах. «Однако такие объекты в силу их дешевизны уходят первыми, то есть являются наиболее ликвидными, — говорит Михаил Раздольский, руководитель отделения «Октябрьское Поле» компании «ИНКОМ-Недвижимость. – И напротив: неликвидом становится Элитка, поскольку из-за высокой стоимости она нередко находятся в экспозиции месяцами и даже годами».

С этим мнением согласны и другие эксперты. «Минувшей осенью на московском рынке произошло примечательно событие: вернулись «аукционы», — рассказывает Елена Голубева, управляющий партнер компании «ХИРШ-Россия». – Это когда собственник, почувствовав интерес со стороны трех-четырех покупателей, повышает цену прямо в ходе сделки. Так вот, они вернулись именно в самом дешевом сегменте – жилья в панельных хрущевках стоимостью до 4 млн руб.». Понятно, что сама возможность «разводить» людей свидетельствует о популярности товара. Будь эти квартиры неликвидом – продавцы вели бы себя деликатнее.

Что такое «быстро»

Итак, ликвидный товар – тот, который продается быстро. Но что понимать под этим словом? Можно ли реально обозначить некие рамки: если объект уходит в указанный срок – «ликвид», если времени требуется больше – уже «неликвид»? В принципе, да — но с некоторыми оговорками. Прежде всего, разумеется, нужно сделать поправку на кризис. «Раньше среднее время экспозиции вторичной недвижимости составляла месяц-два, первичной – два-три, — говорит Ирина Наумова, директор по маркетингу компании «НДВ-Недвижимость». – В кризис эти сроки выросли в два раза».

Второй момент – ценовая группа. Здесь в целом действует правило, согласно которому чем товар дешевле, тем больше людей способны его купить. Так что приведенные выше сроки применимы к экономсегменту. Для бизнес-класса даже когда о кризисе никто и не слышал, вполне нормальным сроком было полгода, для элитки — год. В нынешних условиях рамки раздвинулись в среднем в два раза, в том числе и для экономкласса. Но есть и исключения. «В 2009 году большинство квартир в элитных жилых комплексах были невостребованы даже при 50%-м дисконте, — отмечает Елена Железовская, директор отделения агентства «МИЦ-недвижимость». – В то же время апартаменты с видовыми характеристиками в интересных элитных комплексах быстро продавались по докризисной стоимости. И даже без минимального торга!».

Идеальный во всех отношениях

Параметры, повышающие ликвидность, хорошо известны. «Весьма значимы транспортная доступность и развитая инфраструктура района, расположение дома во дворе, а не на шумной магистрали. — перечисляет М. Раздольский. – Снижает ликвидность неблагополучное соседство (промзоны, гаражи, заводы и т.п.). Еще минус — расположение на первом этаже или окна, выходящие в темный замкнутый двор». Люди, покупающие экономкласс ценят хорошее состояние квартиры – чтобы можно было вселиться сразу. У более состоятельных граждан иные приоритеты: расположение вне зон плотной застройки, рядом с парками, скверами, набережными и т.д. А поскольку в средней обеспеченной семье сегодня имеется не одна машина, спросом пользуются ЖК, где предусмотрен подземный паркинг. И, наконец, покупатели элитки предъявляют свои специфические требования: живописные виды, камерная атмосфера, статусные соседи.

Впрочем, все перечисленное – вторично. А главным условием ликвидности была и остается цена. Именно она является сегодня решающим фактором для подавляющего большинства покупателей. То есть абсолютная любая квартира найдет своего хозяина, если продавать достаточно дешево. Верно и обратное утверждение: самый замечательный вариант застрянет, если продавец запросит слишком много.

Мода на скромность. Но не всеобщая

Бессменный хит продаж – небольшие квартиры на окраинах. «Однушки и двушки в панельных домах спальных районов неподалеку от метро наиболее ликвидны, — говорит М. Раздольский. – Даже сейчас они очень быстро находят покупателей». Е. Железовская добавляет дополнительные штрихи: «Ликвидной можно назвать одно-двухкомнатную квартиру на средних этажах, в нормальном состоянии. Дом должен быть современной планировки (в частности, кухня — от 8,5 кв. м). Подъезд чистый, метро рядом».

А вот на рынке новостроек уже ощущаются другие ветры. Недвижимость «с иголочки» традиционно покупают более состоятельные люди, способные обеспечить семье год-два проживания на съемной квартире, пока завершится строительство и ремонт в доме. По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», до кризиса в экономклассе покупались преимущественно однушки площадью 35 кв. м, а сегодня лидерами продаж стали двушки от 50 кв. м. В бизнес-сегменте наиболее востребованы двух-трехкомнатные квартиры площадью от 70 до 120 кв. м, а в элитной категории – жилье размером 120-170 кв. м.

Что делать?

Способов увеличения ликвидности существует масса. Главное — придать жилью товарный вид. Для этого необязательно затевать дорогой ремонт – достаточно сделать квартиру опрятной. «Вымойте окна, — рекомендует Евгений Скоморовский, управляющий директор «Century 21 Запад». – Сантехника должна работать исправно, если имеются следы от протечек – ликвидировать». Еще одно золотое правило гласит: чем меньше в доме вещей, тем просторнее он выглядит. Кстати, это правило применимо также к людям и животным. Поэтому если народу в квартире проживает много, перед просмотром лучше отправить домочадцев погулять…

Также перед каждым приходом потенциальных покупателей следует прибираться, чтобы разбросанные повсюду вещи не смазывали общее благоприятное впечатление. Если соседи по подъезду не отличаются аккуратностью – стоит навести марафет и на лестнице. С шумом извне тоже можно бороться – тихая музыка создаст впечатление уюта, а что за окнами ревет Третье кольцо, посетитель, бог даст, и не поймет. В общем, приводя квартиру в божеский вид, не ленитесь. Помните: вы работаете не для покупателя, а для самого что ни на есть собственного кармана.

Василий Андреев
Источник: Domania.ru