Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Новости

Жилье пониженной элитности (23.09.2010)

Говоря о самом дорогом жилье, мы не всегда задумываемся о том, что условные «самый дорогой дом», «самая дорогая квартира», «самый дорогой отель», при всей своей стратосферности, по цене, да и по статусу между собой не равны. То есть для абстрактного рядового обывателя все это – вещи более-менее одного порядка. Но если смотреть на них как на абсолютные величины, оказывается, что критерии элитности у каждого формата недвижимости свои.

Еще заметней разница между просто элитной квартирой и элитной квартирой, сдаваемой в аренду. Оба формата возникли примерно одновременно, но по характеристикам они стали расходиться практически сразу же. Объяснить это довольно просто: эти продукты предназначались для разных потребителей; в самых общих чертах можно сказать, что покупали дорогое жилье в основном русские, а снимали в основном иностранцы.

Как все начиналось

По большому счету в этом вопросе за 15-20 лет мало что изменилось, и оба кризиса – как чисто российский, так и (по крайней мере пока) текущий общемировой – не сделали россиян основной группой арендаторов элитного жилья. По-прежнему, пусть цифра эта и стала скромнее, большинство таких арендаторов – это иностранцы.

Причем большая часть этих иностранцев – сотрудники крупных зарубежных компаний; именно последние и платят за аренду. Этот факт плюс то обстоятельство, что арендная квартира, будь она сколь угодно элитной, все-таки остается временным жильем, объясняет и сниженную (по сравнению с элитным жильем, которое не сдается, а продается) планку.

Стандарты качества элитного арендного жилья были заданы еще в 90-е, когда после падения железного занавеса в стране, собственно говоря, и появились в большом количестве иностранцы. Да не простые, а работающие в России и нуждающиеся в приличном жилье.

Для многих жителей центра столицы очень быстро стала нормальной практика сдачи своих квартир в аренду иностранцам, причем ремонт в большинстве случаев делали сами арендаторы – в счет части арендной платы. Для квартирных хозяев, отсиживавшихся года по три где-нибудь в Кузьминках, такой бизнес означал хороший ремонт в «основной» квартире и возможность обзавестись вторым жильем; для арендаторов же это была единственная возможность поселиться в центре города: с гостиницами в столице в конце прошлого века было еще хуже, чем сейчас. А вышеупомянутые стандарты элитности арендного жилья поначалу сводились к location, пристойному ремонту и наличию бытовой техники.

Такие разные элитные комплексы

С появлением в столице элитных новостроек элитное арендное жилье разделилось на 2 основных категории: в старых домах и, соответственно, в новых. «Текущим критериям элитности продолжают соответствовать единичные объекты строительства 90-х годов, такие как жилые комплексы «Спутник» или «Агаларов Хаус», – рассказывает Марк Нелюбин, управляющий директор агентства Century 21 Star Realty M. – А вот знаменитый дом Брежневых в Гранатном переулке, где у входа вас встретят внимательные взгляды привратников – отставных сотрудников компетентных органов, сегодня относится к средней ценовой категории аренды – от $4 тыс.

В этом же сегменте «экспат-экзотики» находятся и бывшие элитные квартиры в сталинских высотках, где небольшую квартиру с паркетным полом «в елочку» и старой советской мебелью можно снять от $2 тыс. Часто такое жилье интересует иностранцев, привлеченных просторными холлами, грандиозными входными группами с советской атрибутикой и античными лифтами, желающих проникнуться духом советской эпохи».

Да и элитное жилье 90-х в большинстве своем не является элитным в строгом понимании слова. «Элитные комплексы у нас стали строиться в 2000-х годах. Все, что было построено в 1990-е годы, под понятие де-люкс попадает с трудом, так как такие дома не лишены недостатков. Например, в подземный гараж дома, построенного в 1990-е годы, может не ходить лифт, – рассказывает Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». – В целом, настоящий элитный рынок составляет не более 5% от всего рынка аренды».

Марк Нелюбин оценивает объем элитного рынка аренды еще скромнее. «Если в целом объем арендного жилья в Москве находится на уровне порядка 150 тыс. квартир, то элитного предложения – не более 3% от общего числа. Жилья, выдаваемого за «элиту», но по характеристикам не дотягивающего до этого сегмента, на рынке насчитывается порядка 20-25% от общего предложения аренды», – считает эксперт.

По оценке генерального директора информационно-аналитического агентства «Неспроста.ру» Ольги Шибаевой, в элитных домах, построенных за последние 10 лет, сдается в аренду менее 30% от общего объема арендных квартир верхнего ценового сегмента. Всего же за 2009 год, по ее словам, было сдано порядка 500 элитных квартир.

Квартира пониженной элитности

Критерии отнесения той или иной арендной квартиры к элитному сегменту – это вовсе не цена (она – следствие элитности), и не площадь, точнее не площадь сама по себе. Прежде всего, это местоположение (внутри Садового кольца, но важен и конкретный дом, его окружение, вид из окон). Во-вторых, это охрана. И в-третьих, сама квартира: планировки, ремонт, соотношение количества комнат и площади квартиры (4-комнатная квартира площадью 100 кв. м не тянет на «элитку», а если это квартира с одной спальней – она вполне может соответствовать верхнему сегменту).

Важны правильные соотношения количества спален и санузлов и наличие других помещений определенной, соответствующей стилю жизни арендатора, функциональной нагрузки (комната для няни, гардеробные, деление на частную и гостевую зоны и т. д.)

К ремонту тоже есть свои требования. «Если 5 лет назад ровно окрашенные стены и ламинат на полу отвечали вкусам достаточно многих клиентов, то на сегодняшний день они предпочитают дизайнерский ремонт, в определенном стиле, чаще всего хай-тек или конструктивизм, с соответствующей мебелью и высококлассным оборудованием», – говорит Наталья Кац.

Галина Ткач, директор отдела аренды IntermarkSavills, в качестве отдельных критериев выделяет уровень дома и подъезда. «К элитным объектам мы относим только те, которые помимо высокого качества отделки и оборудования, находятся в новых элитных, а также в дореволюционных домах, где была произведена реконструкция с высоким уровнем отделки входных групп, – поясняет эксперт. – Квартиры с дорогим ремонтом, но расположенные в домах со стандартными подъездами, были отнесены по нашей классификации к бизнес-классу. Второй критерий оценки – это состояние самой квартиры. Элитными мы считаем только те из них, которые оснащены мебелью и бытовой техникой соответствующего уровня, и в ходе ремонта которых были использованы строительные материалы самого высокого качества». Таким критериям, по оценке эксперта, сегодня соответствуют 10% арендных квартир в высоком бюджете.

Даже элитная квартира может характеризоваться пониженными потребительскими свойствами, отмечает Марк Нелюбин. «В качестве примера можно привести безвкусно отделанную квартиру с обилием позолоты и кристаллов Сваровски, лепниной, малахитовыми ваннами, резной мебелью чудовищных размеров и т. д, – поясняет эксперт.

– Идеальным вариантом для квартиры, сдаваемой в аренду, сегодня является качественный максимально обезличенный ремонт, выполненный в едином классическом стиле или стиле модерн. Такую квартиру без ярко выраженной индивидуальности хозяина арендатор может быстро адаптировать под собственные вкусы и предпочтения, согласуясь с собственными представлениями о домашнем уюте. Поэтому такие квартиры быстрее сдаются и держат стабильно высокие цены аренды».

Цены и примеры из риелторской практики

Мы попросили представителей крупных агентств недвижимости, занимающихся арендой элитного жилья, привести примеры реальных квартир, сдающихся сейчас или сданных в недавнем прошлом.

Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood:

В целом, в элитном сегменте аренды квартира может сдаваться от $4-5 тыс. до $40-50 тыс. в месяц. В бизнес-классе – от $2 тыс. до $15 тыс. в месяц.

Конечно, как и в любом сегменте, здесь можно говорить о дополнительной подсегментации. Так, можно в отдельную категорию выделить суперэлитное жилье, или квартиры класса de luxe. Такие квартиры должны быть расположены в новых или недавно отреставрированных элитных домах в самых престижных местах Москвы (Остоженка-Пречистенка, Арбат, Тверской район, Патриаршие Пруды), иметь отличные видовые характеристики, высококачественный дизайнерский ремонт. При этом самый высокий класс жилья предполагает небольшое количество квартир в доме и низкую этажность, так как приватность и индивидуальность дома, ограниченный круг соседей – это одно из основных требований к суперэлитному жилью.

В качестве примера предлагаемых сейчас в аренду элитных квартир можно назвать:

1. ЖК «Новая Остоженка», в доме вооруженная охрана, закрытый двор, служба технического обслуживания, бассейн, фитнесс, спа для жильцов, 1-й Зачатьевский пер. д. 5. 4-комнатная квартира общей площадью 250 кв. м, просторные спальни, объединенная кухня-гостиная-столовая, высококачественная отделка, все материалы и мебель привезены на заказ из Италии. Арендная плата $15 тыс. в месяц.

2. ЖК «Золотые Ключи-2», в доме вооруженная охрана, закрытый двор, служба технического обслуживания, бассейн, фитнесс, спа, прогулочные зоны, зоопарк, магазин для жильцов, ул. Минская, 1Г. 4-комнатная двухуровневая квартира общей площадью 370 кв. м, просторные спальни, гардеробные комнаты. объединенная кухня-гостиная-столовая, высококачественная отделка, все материалы и мебель привезены на заказ из Италии. Арендная плата $15 тыс. в месяц.

Галина Ткач, директор отдела аренды IntermarkSavills:

Сегодня элитные объекты представлены в бюджете от 90 тыс. руб. за трехкомнатную квартиру общей площадью 110 кв. м, в современном элитном жилом комплексе с 24-часовой охраной территории и подъезда в жилом комплексе «Гранд-Парк». Жилой комплекс находится недалеко от Ленинградского проспекта и м. «Полежаевская». Комплекс имеет собственную инфраструктуру на огороженной территории. Квартира предлагается с высококачественным евроремонтом, функциональной планировкой, полностью оборудованной кухней, с просторными и светлыми комнатами. В квартире 1,5 санузла, встроенные шкафы и гардеробная комната, центральная система кондиционирования. В стоимость аренды входит одно машино-место в подземном паркинге.

Самым дорогим объектом – 1 млн 500 тыс. руб. – на сегодняшний день является 3-этажный особняк в районе Арбата общей площадью 620 кв. м. Дизайн выполнен в классическом стиле, с использованием высокого уровня отделочных материалов. В особняке функциональная планировка, 5 спален и ванных комнат, приемная с камином, 200-метровая мансарда и 2 больших балкона, придомовая территория с четырьмя местами для парковки машин.

Самая недорогая квартира за 65 тыс. руб. в сегменте бизнес-класса представлена в новом доме в районе метро «Полежаевская», причислена к этому классу ввиду того, что в доме еще не закончились ремонтные работы и входная группа пока не готова, лифты работают частично и пока закрыты защитными экранами. Также в квартире выполнен ремонт с использованием материалов среднего уровня, и она укомплектована мебелью из ИКЕА.

Самая дорогая квартира в бизнес-классе находится в районе Замоскворечья. Это просторная 3-уровневая 6-комнатная квартира с функциональной планировкой, полностью оснащенной кухней, 3 санузлами с джакузи и душевой кабиной, камином, подогревом полов, центральной системой кондиционирования, видеонаблюдением, полностью меблированная и с великолепными панорамными видами на центр города. Недостатками квартиры стали средний уровень подъезда и охраны, старые коммуникации в доме, старый маленький лифт и плохое состояние фасада.

Марк Нелюбин, управляющий директор агентства Century 21 Star Realty M:

3-комнатная квартира в Большом Левшинском переулке общей площадью 190 кв. м сдается за $20 тыс. Система «умный дом», бассейн, спортзал, сауна, отделка в стиле модерн.

4-комнатная квартира в клубном доме в Подсосенском переулке общей площадью 212 кв. м сдается за $50 тыс. В доме всего 4 квартиры, дизайн интерьеров и мебель от известных дизайнеров, собственный бассейн, сауна, частный бар для жильцов и их гостей, винный погреб и бильярд.

Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»:

Патриаршие пруды, М. Бронная ул., 5 этаж 6-этажного дома дореволюционной постройки, 5-комнатная двухуровневая квартира, 4 санузла, джакузи, душевая кабина, нагреватель воды, подогрев пола, сауна. Дизайнерский ремонт. Придомовая территория огорожена; домофон, консьерж, видеонаблюдение, физическая охрана. Наземный паркинг. Цена: 607 900 руб.

Остоженка, Курсовой пер., 2 этаж 5-этажного дома (новостройка), квартира площадью 100 кв. м, 3 комнаты, 2 спальни, дизайнерский ремонт, эксклюзивная мебель. Высота потолков: 3 метра, на этаже – 2 квартиры. Материал окон: двойные деревянные стеклопакеты
Материал наружных стен: монолит-кирпич. Придомовая территория огорожена, домофон, консьерж, видеонаблюдение, физическая охрана. Подземный паркинг. Есть гостевая парковка. Цена: 452 900 руб.

Воробьевы горы, Мосфильмовская ул. Квартира на 38 этаже, площадь 70 кв. м. Материал наружных стен: монолит-кирпич. Дизайнерский ремонт, эксклюзивная мебель
Придомовая территория огорожена, домофон, консьерж, ограда, видеонаблюдение, физическая охрана. Наземный и подземный паркинги. Цена: 311 300 руб.

Валерия Семенова
Источник: Собственник