Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Что нужно знать о задатке?

Что такое задаток?
Задаток – это такое слово, которое не укладывается в бытовой жизни, как юридическое обозначение. В обычной жизни задатком называют небольшой денежный взнос, являющийся предоплатой за определенный предмет или какую-нибудь ценную вещь. Через некоторое время, когда будет получен этот определенный предмет на руки, или же право его использовать, выплачивается оставшаяся часть суммы. Каждый задаст себе вопрос, что же будет с задатком, если не отдадут ценную вещь? А любой ответит, что тогда вернут денежный взнос.

Но все не так просто, как хотелось бы. Все то, что было описано выше, говорилось, скорее не о задатке, а об обычном авансе. Задаток представляет собой не только частичный денежный взнос, но и обеспечение исполнения обязательств. А если кто-то из договаривающихся сторон не исполняет данные обязательства, то могут возникнуть уже правовые нарушения.

По закону, задатком является гарантийный взнос в виде денежной суммы, передаваемый одним лицом, в виде причитающихся с нее по договору платежей другому лицу, в качестве гарантии выполнение обязательств и заключение договора.

Задаток считается самым успешным способом обеспечения обязательств. Конечно, его не так часто применяют, как аванс или залог, но в некоторых ситуациях (один субъект выполняет услугу другому субъекту) задаток является просто необходимым аспектом. Так вот, весь смысл задатка в том, чтобы он оказывал дальнейшее обеспечение действий, когда производится определенный денежный взнос. Это обеспечение действий имеет двойственный характер. Каковы его функции?

Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо рассмотреть подробнее некоторые статьи законов. В них ясно сказано, если субъект, давший задаток, не выполняет данные им обязательства, то задаток теряется, то есть переходит получившему субъекту в качестве компенсации. Если же наоборот, когда своих обязательств не выполняет субъект получивший задаток, то он обязан вернуть всю сумму, причем в двойном размере. В этом случае задаток имеет некоторое сходство со штрафом, но имеет более неуверенное обеспечительное действие, так как будет не очень просто получить денежную сумму от виновного субъекта. И последнее, если субъекты не выполнили свои обязательства по каким-то уважительным причинам, то обе стороны просто расходятся, а деньги возвращаются субъекту, который дал задаток.

Следует знать, что есть одна из систем задаток, которая может использоваться в некоторых договорах, например, когда у субъектов имеются друг перед другом какой-то долг или обязательство, которое измеряется в деньгах. А если обязательств они не имеют, то кто-то может пострадать. Будет неправильно, заключать договор займа с использованием задатка, так как кроме прав у лица, который дает заем, никаких обязательств нет. А когда заключают договор купли-продажи, или оказания друг перед другом какую-либо услугу, тогда здесь будет правильно, если воспользоваться задатком.

Не нужно думать, что любую вносимую денежную сумму, можно назвать задатком. Так как при составлении договора, должно указывается в письменном виде форма задатка, в противном случае, взнос денежный суммы, будет выглядеть как аванс. Так же еще, когда заключается договор, нужно подготовить к этому времени письменное соглашение о внесение задатка, а будет лучше, если подготовить эти документы в день внесения платежа. Это будет считаться хорошей гарантией при заключении договора. И еще, обязательно нужно помнить, что денежная сумма отдается в руки тому, кто по договору должен получить, никаких третьих лиц не должно быть.

Задаток в подготовке купли-продажи квартиры.
Для чего же требуются все эти судебные штрафы? Дело в том, что с ними может столкнуться каждый, особенно при покупке квартиры, в этот момент в жизни могут происходить самые непредвиденные ситуации.

Допустим, один человек захотел купить себе жилье, без всяких риэлторов и агентств по недвижимости, решив на этом немного сэкономить. Из нескольких вариантов он сделал свой выбор на одной из квартир. Какого же будет владельцу квартиры, если чнловек пообещал купить у него жильё, а сам передумал и подыскивает себе другие варианты. А хозяин тем временем будет ждать, теряя при этом других покупателей и свое время.

В таком случае, будет очень удобно владельцу своей квартиры воспользоваться задатком. Человек, который решил купить квартиру, должен заплатить предоплату, зависящую от стоимости квартиры. А так же, если он отказывается от этой покупки, то вся сумма денег, которую он отдал, остается у владельца. Вот здесь, останутся все довольны, и продавец и покупатель, который знает, что если ему откажут в покупке квартиры, то его задаток вернется ему в двойном размере. Остается только закрепить все это в письменном виде, но тут нужно подумать, имеет ли такой вид документа юридическую ответственность, так как не будет хватать заключение основного договора о сделки купли-продажи данной квартиры.

Существуют ли различия между документами: соглашение о задатке и предварительным договором о сделке с недвижимостью? Конечно же, существуют, в предварительном договоре рассматривается, когда будет составлен основной договор и на каких условиях, без всяких обязательств об оплате. Когда обе стороны уже заключили основной договор о сделке с недвижимостью и зарегистрировали его, тогда покупателем производится основная оплата, которая не может быть выплачена частями по договору. Как и основной договор, предварительный заключается по одной и той же форме в Комитете государственного жилья, хотя при передаче задатка, не каждый из сторон обратится туда для регистрации договора.

Осторожно, риэлторы!
Бывают ситуации, когда нужно быть настороже, особенно при работе с риэлторами. Так как они не упустят не одну сделку из своих рук. Подыскивая подходящие варианты для своих клиентов, риэлторы очень предусмотрительны, когда осуществляется сделка купли-продажи квартиры, следят за тем, чтобы сделка не провалилась, потому что это их основной хлеб. Наиболее распространенный случай, при составлении трехстороннего договора о внесении задатка, где риэлтор и является третьим лицом, когда покупатель вносит задаток за квартиру, но по каким-то причинам отказывается от сделки, деньги остаются у риэлтора и у покупателя, для возмещения ущерба.

Есть один очень хороший жизненный пример. Одна женщина, захотела купить себе жилье в подходящем ей районе. Заинтересовавшись объявлением в газете, ей приглянулась трехкомнатная квартира. Когда она позвонила по данному номеру, то наткнулась не на хозяина квартиры, а на риэлтерскую компанию, которая по поручения хозяина вела все переговоры. В назначенный день, покупательница осмотрела квартиру, все в ней ее вполне устраивало, оставалось только убедиться в том, что квартира юридически «чиста» во всех аспектах. Но здесь риэлторы, резко поменяли свою позицию и стали уговаривать женщину, чтоб та быстрее купила квартиру, мол, время на всякие проверки не стоит тратить, желающих покупателей, хоть отбавляй. Поэтому нужно, сначала внести задаток, а затем уже можно спокойно идти в ЖЭК, в паспортный стол и выяснять все остальные аспекты.

Согласившись с риэлтерской фирмой, женщина заключила трехсторонний договор о соглашении задатка. При цене квартиры 57 000 долларов, она внесла задаток в сумме 1000 долларов, а продавец тем временем обязался продать ей свое жилье. Вот она главная ошибка. Никогда нельзя заключать какие-либо сделки, не убедившись, в том, что вас не обманывают. Когда покупателя начинают торопить, ему могут подсунуть любой некачественный товар. А деньги, которые передаются в качестве задатка, получает риэлтор, а не хозяин квартиры.

После того, когда был согласован договор о внесение задатка, стали выплывать новые, совсем неутешительные факты, о трехкомнатной квартире. За один только год ее перепродавали 4 раза, после приватизации жилья, а самый первый хозяин этой квартиры, оказался осужденным (за бандитизм), и в данный момент находится под стражей. По решению суда, его выписали из своей квартиры, месяц назад.

Если осужденный, после досрочного освобождения захочет восстановить свои права на жилую площадь, а он это сделает, так как идти ему уж точно некуда, то очень не сладко придется тому, кто купил эту квартиру.У риэлторов в этом случае, есть на это свое понятие под названием «недостаточной юридической чистотой» квартиры. Если бы эта женщина знала бы все эти подробности немного раньше, она ни за чтобы не повелась на такую квартиру. А теперь она хочет вернуть свои деньги, так как такая сделка ее уже не устраивает.

Но не так будет просто вернуть эти деньги, риэлторы наверняка начнутся ссылаться на то, что сделка срывается по вине покупателя, а значит, задаток переходит фирме. Когда заключался договор о соглашении задатка, там ясно было сказано, если покупатель отказывается от покупки квартиры, внесенный им задаток не возвращается.

Но женщина с этим полностью не согласна, так как риэлтерская фирма скрыла от нее все подробности о данной квартире, не сообщила, что сделка по недвижимости проводилась неоднократно за последний год, и первоначальный хозяин оказался не совсем примерным гражданином. Поэтому по тому же договору сказано, что в случае провала сделки, в течение трех дней весь задаток возвращается, обратно в руки покупателя.

И все же, кто прав в это ситуации?
Риэлтерская фирма очень плохо повела себя по отношению к покупателю, она скрыла некоторые обстоятельства касающихся жилья. И с моральной, и с юридической точки зрения это оказался очень неприятный поступок.

Исходя из закона о защите прав потребителей, о праве потребителя на информацию о товарах, об ответственности, в данном случае, исполнителя за надлежащую информацию об услуге, можно смело заявить, что все действия между покупателем и риэлтором как раз попадают под эти законы. Так как фирма оказывала женщине посредническую услугу, пыталась помочь купить ей квартиру. Значит исполнитель, то есть риэлтор, должен был предъявить всю необходимую информацию о данном жилье. Если этого не произошло или информация была неполной, то по закону, покупатель может расторгнуть договор о совершении задатка и еще потребовать возместить моральный ущерб. Поэтому можно сказать, что договор о сделки не был составлен именно по вине риэлтерской фирме.Так же, еще нужно упомянуть то, что пока нет основного договора, нет никаких оснований выплачивать задаток, в этом случае тоже деньги возвращаются обратно покупателю. По всей видимости, риэлтерская компания не выполнила всех взятых на себя обязательств и заключение договора не было осуществлено именно по их вине.

Кроме того, сам договор, по нашему мнению не может быть охарактеризован как договор о задатке, именно по этой причине необходимо вернуть деньги. О причинах возврата средств мы говорили ранее. По тех пор, пока не будет заключено основное соглашение купли-продажи недвижимости, причин для дачи задатка попросту нет.

Нельзя говорить, что «договор задатка» является предшествующим договором купли-продажи недвижимости. Кроме того, если даже вести речь об «обязательной покупке недвижимости» появившееся у Н., ввиду заключения "договора задатка", как обязательный нюанс, при котором при отказе с клиента можно взимать убытки, - но как бы там ни было, запрещается утверждать, что у покупателя появилась обязанность платить.

В результате, задаток нужно давать тому человеку, кто является относительно лица, дающего задаток в роли кредитора. Каковым не является риэлтерская компания, потому что квартиру продаёт не она, а конкретное лицо. Именно по той причине, если фирма будет давать задаток, то это будет, безусловно, абсурдом.

Возможно ли, отданные деньги можно толковать как залог, который даётся залогодателем третьему лицу? С точки зрения экономики это, скорее всего, будет правильно. Однако, с точки зрения юриспруденции не признать договор договором залога из-за того, что в нем не употребляется слово "залог", и ключевой момент как приобретение недвижимости определено – выглядит не четко.

Увы, но Н. не стала доводить это дело до суда. Но по нашему мнению, те граждане, которые относятся к своим деньгам более трепетно могут запросто вернуть свои залоговые средства.