Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Как продать квартиру, у которой много владельцев

Можно ли продать жильё, в котором проживают наследники?

Чаще всего возникают проблемы из-за квартиры, когда ее приватизируют или при решении вопроса наследования на нескольких человек, а так же при разделе имущества после развода.

По закону, если имеется общая недвижимость, то она делится между всеми субъектами, кому она по праву принадлежит. И каждый может своей долей распоряжаться, как хочет, например, продать, совершать сделки от своего имени. Так же, если недвижимость нажита совместно супругами, она является общим домом, в котором муж и жена проживают, без всяких там разделений.

Каждому - своя часть.

Итак, если жильё, имеет нескольких владельцев, на основании закона, следует:

У каждого владельца, должна быть своя собственная часть. В случае, когда приватизированное жильё находится в долевой собственности, где не определена сама доля, а кто-то из дольщиков захочет совершить сделку со своей долей, или же, к примеру, каждый собственник или один из них желает, чтобы ему было отведено соответствующее имущество в доле, которое можно будет использовать персонально.

 Если же в соглашении не оговорено, кому конкретно, какая часть достаётся, в этом случае, доли признаются равными, на основании статьи 245 Гражданского кодекса РФ. Но в случае, если одино из лиц, являющийся долевым собственником с позволения других собственников сделал улучшения общего имущества, к примеру, сделал дорогостоящий ремонт, осуществил перепланировку и т.д., то он имеет право претендовать на соразмерное увеличение части своей собственности.

Определить такое увеличение в доли можно на основе договорённости, которую достигнут, все сособственники. Для уверенности, этот договор можно заверить у нотариуса, где заодно смогут более точно определить новое распределение собственности. Если договорённости достигнуть не получится, то изменение частей собственности осуществляется в суде на основе одного из участников. Конечно, в данной ситуации необходимо доказательство расходов, которые были потрачены, затраты на стройматериалы, оплата работ и прочие затраты.

Раздел совместной собственности между всеми собственниками или выделение доли одного из них.

По итогам подобного действия  назначаются доли общей собственности, коими каждый владелец будет пользоваться сам. Это будет удобно как непосредственно для человека, так и для осуществления сделок, имеющих отношение к передаче собственности в не в постоянное использование, к примеру, для сдачи в аренду комнаты, которая находится в квартире, принадлежащей всем собственникам или же если речь идёт о заселении граждан на основе безвозмездного пользования.

Необходимо ли для осуществления подобных сделок согласие всех владельцев жилья? Данный вопрос можно решить по-разному. С одной стороны имеется соглашение в письменном виде от участников долевой собственности об осуществлении раздела имущества, и кто-то из них, используя часть недвижимости, которая принадлежит непосредственно ему, на непостоянной основе поселяет туда остальных лиц, то нужды в дополнительном соглашении с другими владельцами нет. Однако, если посмотреть на ситуацию с другой стороны, то арендатору комнаты, для собственного же спокойствия лучше всего будет просить у арендодателя соглашение в письменном виде от всех собственников этой квартиры, что те не против, что этот человек будет жить с ними на одной жилплощади.

Реализация и прочие операции с долей.

Согласно законодательства участник долевой собственности имеет право на своё усмотрение реализовать, подарить, завещать, отдать в залог часть своего имущества или распорядиться ею на своё усмотрение на основании статьи 246 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, существует такое правило: если часть отчуждается по возмездной сделке – в первую очередь если это купля-продажа и мена, то другие участники собственности имеют преимущественное право на покупку этой доли.

Чтобы соблюсти это правило, продавец своей части должен в письменном виде осведомить всех сособственников о предстоящей реализации имущества с ценой, а также с условиями предстоящей сделки. С целью большей надежности подобное оповещение необходимо отправить по почте с описанием вложения и с уведомлением о получении. Если на протяжении месяца с момента отправки извещения совладельцы жилья не захотят приобрести реализуемую долю, то её можно продать любому лицу на основании статьи 250 ГК РФ.

На заметку.

Однокомнатная квартира представляет собой неделимый объект. Именно по этой причине тем, кто хочет получить свою долю, должна быть дана пропорциональная денежная компенсация на основании статьи 252 Гражданского кодекса РФ. Её сумму можно определить на основании взаимных договорённостей собственников, а если стороны не согласятся, то эту сумму определит суд.

Кстати.

Привилегированное право на приобретение также используется при реализации комнат в коммуналке, однако сами комнаты являются индивидуальной собственностью их владельцев (на основании закона долевой собственностью является только общее имущество в коммуналке: коридоры, кухня, ванная и т. д.).

Важно!

Если одним из лиц, являющихся долевыми собственниками, является несовершеннолетний, то для осуществления сделки с отчуждением его части (продажи, мены, дарения и т. д.) обязательно необходимо получить разрешение у органов опеки и попечительства.

 Муж и жена - в договоре одна сторона.

Собственность, которая является общей, между мужем и женой, может распоряжаться каждый из супругов. Кроме того, согласно законодательству подразумевается, что это будет происходить по взаимному согласию на основании статьи 253 ГК РФ. Следовательно, сделки может осуществлять один из супругов, без доверенности другого.

Но при продаже, дарении или другом отчуждении общей недвижимости имеется правило, требуется удостоверенное нотариусом письменное согласие другого супруга на сделку на основании Семейного кодекса РФ. Подобный документ необходим, если жилье, купленное в браке, зарегистрировано лишь на мужа-продавца, потому что жена при любом раскладе также является владелицей этого имущества.