Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Как перепланировка может помешать сделкам с жильем

Каким образом перепланировка может стать помехой с операциями по недвижимости?

            Чем могут обернуться линии красного цвета на плане БТИ?

            Ни с кем не согласованная перепланировка становится видна, чаще всего, при осуществлении операций с недвижимостью: купле-продаже, дарении, наследовании и т.п. Все операции с недвижимостью должны проходить государственную регистрацию, один из документов которой – это план этажей, который характеризует непосредственно договор. Работник БТИ отмечает на этом плане незаконную перепланировку линиями красного цвета.

            При реализации подобной недвижимости, первыми о несанкционированной перепланировке узнают клиент и риэлтор (если он принимает участи в заключении сделки). Кто-то и вовсе может отказаться от покупки жилья – это особенно часто происходит, если купля-продажа недвижимости осуществляется с использованием ипотеки. Но чаще всего, сделка все-таки осуществляется при условии, что продавец даст скидку, потому что ему нужно будет потратиться, чтобы узаконить все изменения в приобретаемом объекте. То, насколько велика будет скидка, зависит от того, насколько сильно было осуществлено переустройство, и чем больше было всяких изменений, тем больше средств потратится на узаконивание перепланировки.

Кому будет отказано в Росрегистрации?

            При подаче в Федеральную регистрационную службу документов на оформление сделки и если в плане БТИ имеются линии красного цвета, то бесспорной причины для не регистрации договора нет.

            Но если в ходе перепланировки поменялась площадь жилья, к примеру, вы добавили к своей квартире часть лестничной клетки или соединили две однокомнатные квартиры, то такую сделку не оформят.

            Причина заключается в том, что при изменении площади, определённого объекта недвижимости, он по большому счёту перестает существовать, и естественно, те документы, которые находятся на руках у собственника квартиры, выданные до перепланировки, становятся недействительными с юридической точки зрения. Именно по этой причине, для оформления сделки нужно будет снова регистрировать право собственности на поменявшуюся недвижимость.

ВАЖНО!

            Незаконная перепланировка, которую видно на линиях красного цвета на плане БТИ, нередко является помехой для приватизации недвижимости. Надлежащие жилищные подразделения в органах власти в первую очередь просят узаконивания изменений в недвижимости, а после чего её нужно отдать из муниципальной в вашу собственность.

Советы клиенту.

            С целью получения скидки, ссылайтесь, на затраты по оплате услуг посредников, потому что подобное переоборудование жилья без них будет оформить очень не просто.

            Перед подписанием договора купли-продажи при любом раскладе нужно показать жильё работнику фирмы, которая специализируется на узаконивании перепланировок. В первую очередь вам огласят приблизительную стоимость легализации, кроме того, вам сообщат, можно ли такое в принципе, потому что имеются определённые запреты, нарушив которые, скорее всего не получится оформить перепланировку.

Больная тема.

            Нам необходимо оформить в наследство жильё нашего дедушки, но там была осуществлена перепланировка, естественно, незаконная. Каким образом это может сказаться на наследовании?

Не «зависнет» ли наследство?

            Жильё, которое переходит по наследству, оформляется следующим образом:

1.      Необходимо получить свидетельство            о праве на наследство у нотариуса;

2.      Регистрация права собственности на наследованное жильё в Федеральной регистрационной службе.

В обоих этих вариантах нужно будет предъявить план БТИ, где незаконная перепланировка будет видна линиями красного цвета. Реакция на этот документ будет такой:

            - нотариусы, как сказали нам в Федеральной нотариальной палате, не находят в линиях красного цвета причины для невыдачи свидетельства о праве на наследство;

            - Федеральная регистрационная служба имеет право отказать в регистрации права собственности на полученную в результате наследства недвижимость, лишь тогда если вследствие перепланировки поменялась площадь жилья.

            Однако, легализовать перепланировку можно лишь владельцу недвижимости – для этого, от него нужно соответствующее заявление. В этом случае, если бывший собственник квартиры скончался, а наследники не успели оформить право собственности, то узаконить перепланировку не получится.

            Именно по этой причине, чаще всего перепланировка легализуется по окончанию оформления наследства.

Можно ли получить кредит на недвижимость с перепланировкой?

            Для тех, кто хочет купить недвижимость благодаря ипотеке, все более острыми становятся следующие вопросы:

1.      Каким образом можно получить кредит на жильё с несанкционированной перепланировкой?

2.      Как именно можно переустроить купленное жильё, если оно является собственностью банка?

Решить подобные вопросы можно следующим образом:

1.  В ходе оформления ипотечного кредита необходимо пройти процедуру оценки недвижимости. Именно так банк устанавливает сумму кредита, а также гарантии его возвращения благодаря цене недвижимости. Работник компании-оценщика знакомится с документами БТИ, в число которых также входит поэтажный план, кроме того работник БТИ непосредственно приходит и смотрит на жильё. В случае выявления нелегальной перепланировки делается непосредственная  отметка в заключении оценщика. После чего допустимы такие варианты:

            - банк может уменьшить сумму кредита, потому что жильё с незаконной перепланировкой, обычно стоит дешевле;

            - страховая компания повышает страховые взносы, которые обязательно имеют место при ипотечном кредитовании. Данная мера поясняется тем, что права потенциального клиента на жильё с незаконными перепланировками не устойчивы. Жилищный кодекс в некоторых случаях позволяет реализацию такой недвижимости с публичных торгов;

            - отдельные банки и вовсе не хотят кредитовать покупку недвижимости с незаконной перепланировкой.

       2.  При желании переустроить жильё, приобретённоё по ипотеке, и которое находится в банковском залоге, то смотри схему «Переоборудуем жильё, приобретённое по ипотеке».

Цифры.

С начала 2010 года на переустройство недвижимости Мосжилинспекция приняла 10 280 заявлений. Из которых, на 1901 был выдан отказ на переустройство недвижимости.

За аналогичный период того же года был обнаружен 961 факт незаконных работ, связанных с перепланировкой и переустройством недвижимости в жилом фонде города. Наибольшее число нарушений зафиксировано в Центральном административном округе, а наименьшее в Зеленоградском.

Подобные изменения узаконить не получится.

            Покупая недвижимость с перепланировкой – это может вам обернуться тем, что если этот факт обнаружится, то вам нужно будет за свои средства перепланировать приобретённое жильё для возвращения его в первозданный вид.

            Запрещается перепланировка помещений, если:

            - усложнён проход к инженерным коммуникациям и механизмам отключения;

            - подразумевается увеличение подсобной площади жилья, благодаря площади жилья без смены их функционального назначения;

            - ухудшается прочность ответственных конструкций сооружений, которые могут стать причиной разрушения;

            - ставятся отключающие или регулирующие механизмы на домовых или квартирных инженерных сетях, пользование коими влияет на потребление ресурсов;

- подразумевается устранение, уменьшения проходов вентиляции;

- повышаются нагрузки на ответственные конструкции более дозволенных на основе проекта при организации стяжек в полах, смене лёгких перегородок на более тяжелые.

В типовых домах запрещается:

- делание проёмов порубка ниш, отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах, а также колоннах, то же самое запрещено делать там, где расположены связи между сборными составляющими;

- устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;

- делание добавочных проемов в стеновых панелях соседних по высоте помещений без разрешения проектной организацией автором жилого дома или его преемником, а если их не будет – без добавочной экспертизы.

Мнение читателя.

Всё-таки с банком можно договориться!

У меня имеется немало опыта в продаже и покупке жилья с перепланировкой и по этому поводу, я могу сказать вот что.

При существующей на сегодняшний день ситуации в сфере московской недвижимости, когда тех, кто хочет приобрести недвижимость немало, продавец с тем, кому не нравится его квартира, просто скажет - до свидания. Не сегодняшний день имеется немало наших граждан, которые захотят приобрести жильё в Москве с несанкционированной перепланировкой.

Но по большому счёту, все зависит от непосредственных изменений. Если небыли изменены несущие конструкции, то в действительности подобные перепланировки вообще не оформляют. Клиенту легче договориться с банком или же выбрать тот банк, условия которого подойдут заемщику.

В отдельных банках просят дать письменные гарантии, чтобы оформить перепланировку на протяжении определённого срока после приобретения жилья. Существуют банки, которые вообще не оговаривают время.

По большому счёту я понял одно: возможность договориться с банком имеется практически всегда.