Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Особняк по стоимости квартиры.

            Недвижимость за городом в подмосковном регионе, всегда стоила дорого. Кроме того, цены лишь увеличивались, в особенности это относилось к жилью высокого ценового уровня. Строительные компании старались развивать инфраструктуру, а также делать свои дома высококлассными и престижными, что давало возможность просить за них все больше денег. Однако, с приходом кризиса, рынок загородной недвижимости немного поменял направление своего развития в сторону большей доступности своих проектов. Весной 2010 года все встали понимать, что недвижимость за городом делается все более доступной альтернативой городскому жилью.

            По большому счёту, для сферы недвижимости не является новостью, что ещё в середине осени 2008 года, один из аналитических центров провел круглый на тему «Загородный рынок стремится к экономии». В ходе этого круглого стола, одним из экспертов было сказано, что на основании маркетинговых исследований в сфере загородной недвижимости, увеличивается доля эконом-класса. На то время к недорогой недвижимости относились объекты со стоимостью до $600 тыс. Одновременно, стандартные московские «двушки» и «трёшки» продавались по цене $6 тыс. - $7 тыс. за 1 кв. м. (это те же $400 тыс. - $600 тыс.). Оно и понятно, что при подобных раскладах довольно большое число рядовых жителей Москвы начали рассматривать возможность продать жильё в городе и на полученные деньги приобрести дом за городом.

            Место размещения.

            По большому счёту тут нужно в первую очередь отметить, что уменьшение стоимости на недвижимость за городом происходило из-за увеличения количества коттеджных поселков, находящихся на большом расстоянии от Москвы и, конечно же, на не престижные направления. По большому счёту, самое доступное жилье можно было приобрести вдалеке от МКАД и, естественно, для большинства это было и будет препятствием. По информации экспертов, на сегодняшний день наблюдается тенденция к росту части рынка не престижных направлений Подмосковья. К примеру, Симферопольское шоссе традиционно развивается в сторону «дальних дач»: наибольшее скопление коттеджных посёлков находится на удалении 60-120 км от МКАД, где относительно небольшие цены. Об этом говорят и участники рынка. За последние 12 месяцев количество предложения коттеджных поселков на относительно не дорогом Симферопольском шоссе возросло в 3 раза и достигло 40% от общего числа предложений недвижимости за городом эконом-класса, в то же время 80% домов в только лишь развивающихся поселках – это дома эконом-класса. Дачи, которые находятся более близко к Москве (в пределах 50 км от МКАД), обычно реализуются на 15-20% дороже, и основная их часть определяется как строения бизнес-класса. На сегодняшний день из сегмента дальних дач клиент с бюджетом от 3 млн. руб. может приобрести загородный дом высокого качества или же земельный участок, расположенный в экологически чистом месте с хорошим видом и природным водоёмом.

Недорогое жильё стало ещё доступнее.

Из-за начавшегося кризиса и последовавшего за ним уменьшения цен на и без того относительно не дорогое жильё, которое стало ещё ближе к потенциальным покупателям. Конечно, существуют проекты, которые почти не уменьшились в стоимости, однако таковых не так много, но в противовес этому, также существуют объекты, которые потеряли в цене более 50%. Уменьшение стоимости затронуло все коттеджные объекты. Однако, сильнее всего потеряло в цене жильё элит класса. Иногда, при оплате клиентом всей стоимости объекта, скидка доходила даже до 70%! Это происходило по нескольким причинам: первая из них – это неимение денег на текущие расходы проекта, а также возможность заработать хоть что-то; вторая причина – это чрезвычайно высокие цены до кризиса на дома элитного и бизнес класса, которые дают возможность строительным компаниям без ущерба снижать стоимость своих объектов на 50-60%.

Отсюда следует, что если осенью 2009 года в среднем стоимость 1 кв.м. жилья в коттедже находилась на уровне примерно 100,4 тыс. руб., то уже весной 2010 года она уменьшилась до 81,9 тыс. руб. за 1 кв.м. – в процентном отношении – это 18%. А средняя стоимость коттеджа в целом, упала ещё больше – на 27%, это произошло из-за большого сокращения площади объектов. На сегодняшний день приблизительно в 72% коттеджных поселков стоимость одного квадратного метра жилья составляет не больше 90 тыс. руб., а в 27% поселках стоимость квадратного метра находится на уровне 90-200 тыс. руб. и всего лишь 1% - это та часть домов, цена которых составляет более 200 тыс. руб. за кв.м.

Готовый к эксплуатации дом с землёй будет стоить для клиента столько же, сколько стоит двухкомнатная квартира в престижном районе Москвы, и дом этот будет находиться на расстоянии в 20 км. от МКАД. В некоторых районах Подмосковья участок без подряда с уже подведёнными коммуникациями, площадью в 6-10 соток можно будет купить по цене от 1,6 до 3 млн. руб. Примерно в 5 млн. руб. обойдется покупателю быстровозводимый дом с отделкой изнутри, площадь которого составляется 100-120 кв. м. И в сумме 7-8 млн. руб. за хороший дом с участком земли в среднем по цене 65 000 руб. за кв.м. готовой площади.

Сегодня, на территории ближнего Подмосковья, существуют довольно таки привлекательные предложения в поселках, которые хорошо подходят для комфортной жизни, однако раньше их было не более 5% на всем рынке предложений. Их число, скорее всего не будет увеличиваться, потому что территория ближнего Подмосковья практически полностью застроена. Новые дома можно будет возводить только за счёт реконцепции уже имеющихся объектов. По большому счёту рынок за городом разделен следующим образом: 20% поселков служат для постоянной жизни в них, 30% - для проживания в этих поселках с мая по октябрь, а остальные 50% - представляют собой дачи.

Год участка без подряда.

Преобладающей тенденцией прошлого года стала реализация земли с отсутствием подряда, и не редко даже без коммуникаций. Для большого числа компаний, в особенности крупных землевладельцев, продажа участков с отсутствием подряда – это была единственная возможность хоть как-то избавиться от не использующихся объектов в период кризиса, благодаря дороговизне предложения. К примеру, на протяжении всего 2009 года одна из крупных компаний энергично занималась распродажей участков с отсутствием подряда. Реализация земельных участков началась в январе-феврале 2009 года. Землю продавали как небольшими частями до нескольких соток, так и небольшим оптом до 1 га, но также осуществлялась продажа и крупным оптом – более 5 га. К слову, подобная тенденция имела место не только на территории подмосковного региона. В одной из компаний, из-за наступившего кризиса, в конце 2008 года начали осуществлять продажу земельных участков «без подряда». В, казалось бы, зимний период застоя, земля продавалась на удивление довольно таки не плохо. Мысли покупателей в данной ситуации ясны: приобретение участка без подряда – это реальная экономия. Стоимость участка с отсутствием подряда меньше стоимости аналогичного участка с подрядом, как минимум на 30%, именно по этой причине людям буде намного выгоднее построить дом самостоятельно, нежели доверить эту работу подрядчику.

Существует ещё один положительный момент: приобретение участка с отсутствием подряда – это как бы «рассрочка». Первоначально клиент приобретает землю, да ещё и во время уменьшения её стоимости, а после чего спустя некоторое время, как у него снова появятся деньги, он начнёт строить дом какой ему хочется.

Реальное число продаваемых земельных участков с отсутствием подряда оценить не так просто, потому что не все участки подобного типа являются частью коттеджных поселков: у некоторых земельных наделов отсутствуют привычные нам составляющие, такие как название, сайт, продвижение, их обозначают только щитом на территории с написание номера телефона владельца (не редко в роли собственника выступают организации с непрофильным бизнесом). Но даже по самым скромным подсчетам, часть сделок по реализации участков с отсутствием подряда составляет как минимум 50%.

В 2009 году примерно 80% появившихся поселков (которых насчитывалось около 50) чаще всего реализовывались как участки с отсутствием подряда. На сегодняшний день, участки подобного типа приобретают примерно 60-70% покупателей. На сегодняшний день, 43% сделок представляют собой сделки купли-продажи от общего числа сделок с недвижимостью, оставшиеся же 57% сделок – это передачи самых обыкновенных земельных участков с целью их последующей перепродажи в розницу.

Но у этого расчетливого покупателя начинает появляться немало проблем, в число которых входит неимение насущной архитектурной целостности, но это ещё не сама серьезная проблема. В обязанности продающего лица или организации могут входить лишь выделение земли с дальнейшей выдачей свидетельства и прокладкой дороги временного типа к поселку. Ограждение будущего поселка, а также предоставление всех гарантий по техническим условиям на электричество – это будет пределом благородства по отношению к покупателю. Уже совсем скоро на рынке будут десятки тысяч девелоперов, с участками статуса «гринфилд», и именно они будут объединяться с целью финансирования своих мини-проектов.

Кроме вышесказанной опасности массовые продажи с отсутствием подряда угрожают увеличением времени строительства – по большому счёту клиенты могут попросту не получить своё жильё в посёлке практически никогда.

Однако, некоторые эксперты придерживаются мнения, что такая тенденция уже совсем скоро исчезнет. По большому счёту приобретение «участка без подряда» - является временным явлением, которое имеет место лишь на время кризиса. Уже сегодня довольно большое число компаний, которые продавали свои участки с отсутствием подряда, понемногу начинают переходить на подряд, уже построенные дома благодаря более высокому качеству инфраструктуры переходят со ступени из эконом- в бизнес- класс.

На сегодняшний день, покупатель уже не хочет приобретать часть земли, просто рассчитывая на какой-то запас или на будущее. На это свободных денег не так уж и много. На сегодняшний день он приобретает всё для себя, чтобы построить дом и жить там. Помимо всего прочего, клиент неплохо ориентируется в аспектах землеустройства, межевания, водоохранных зон, и ему уже не интересна просто земля, что называется «лишь бы было». Запросы потенциальных клиентов к приобретаемой земле довольно сильно поменялись. Сегодня, наверное, не найдётся человека, который хотел бы купить себе земельный участок вдалеке от инфраструктуры, вероятнее всего продукты такого типа на рынке проживут совсем не долго. Земельный участок бизнес-класса с отсутствием подряда подразумевает, наличие целиком готовой инженерной инфраструктуры, в число которой входит канализация, водоснабжение, электричество и газ.

Дешевле, не означает, что хуже.

На протяжении 2009 года девелоперы активно подыскивали иные, более приемлемые методы удешевления имеющихся вариантов, чем продажа с отсутствием подряда. Один из этих способов – это сокращение «нарезки» земельных участков, а также сокращение площади объектов в допустимых пределах. Сегодня увеличивается спрос на земельные участки (площадью 10-15 соток) на которых размещены дома малой площади – примерно 100 кв.м. в уже имеющихся поселках.

Существует довольно известный способ демократизации цен – удешевление непосредственно самого строительства. Кризисные явления подвигли строительные компании обратить внимание на инновационные технологии постройки – это было сделано с целью создания более доступных предложений. В сфере загородной недвижимости наметилась новая тенденция – использование инновационных быстровозводимых строительных методик, и домов такого типа будет становиться все больше. Непосредственно по одной из подобных доступных технологий возводится поселок Smartville Дмитровка. На рынке появляется все больше компаний, которые внедряют свои методики быстрой постройки домов.  К примеру, в поселках «Вестфалия» и «Чехов лайф» активно предлагают дома, построенные по быстровозводимым технологиям. Эксперты комментируют, из-за чего быстровозводимые способы постройки домов стали настолько популярными. В первую очередь эти дома имеют весьма эксцентричный вид, их конструктивные особенности дают возможность изменять планировку изнутри, однако, ключевой момент заключается в том, что дома этого типа возводятся всего за несколько недель и стоят они не дорого. Дом, площадью в 100-120 кв. м. будет стоить для потенциального клиента всего 5 млн. руб., и сюда войдёт внутренняя отделка. Самыми распространёнными на сегодняшний день методиками постройки являются канадская, а также немецкая: по канадской технологии дом строится на площадке, а по немецкой – его попросту привозят на участок в уже построенном виде.

По словам ведущих специалистов, за быстровозводимыми домами стоит большое будущее, особенно если речь идёт о загородном строительстве. Быстровозводимые дома дают возможность не только быстро получать готовый к использованию объект, но и получать абсолютно новые архитектурные стили. То, что строилось примерно 100 лет назад, - является самой обыкновенной трусостью авторов. Технологии минувшего столетия не дают возможности архитекторам, а также проектировщикам сооружать то, что диктует нам современный мир. Инновационные архитектурные решения являются довольно смелыми, хотя бы благодаря своей динамичности, а также функциональности. Стоимость такого дома с участком в обустроенном поселке коттеджного типа, на расстоянии 40 км. от МКАД находится в пределах от 2 до 9 млн. руб.

Но некоторые эксперты считают, что девелоперы наоборот не хотят использовать инновационные методики постройки домов, а предпочитают привычные всем дома из кирпича и пенобетона.

Общее потепление.

По окончании продолжительного сокращения цен, некоторые крупные девелоперы начали говорить о новых проектах. Специалисты одной из компаний рассказали о своих планах – комплексно освоить территорию, площадью 1700 га. В ходе их проекта будет возведено 16 поселков различного типа от эконом- до премиумкласса. Они будут связаны общей инфраструктурой, для досуга, а также активного отдыха. На основании проекта к 2018 году, там где сейчас располагается «Истринская Долина», будет жить как минимум 6 тыс. человек – рассказывают авторы проекта. Проект планируется реализовать до конца 2016 года. Тут помимо всего прочего будут участки с уже построенными домами, а также с подрядом.

Ещё один крупный владелец Подмосковной земли рассказал о выходе на рынок одновременно трех загородных проектов, которые расположены в 25 км от МКАД. Общее число строящихся домов находится в пределах 106 га. Поселки будут в формате участков без подряда на возведение в организованных коттеджных поселках с коммуникациями.

Ещё одна крупная компания решила выкупить пять лэйнхаусов в поселке «Ильинка», где строительные компании осуществляют продажу готовых домов. 

В общем, на основании исследования, проведённого одним из авторитетных аналитических центров Москвы, на протяжении I квартала 2010 года на рынке появилось 38 новых коттеджных поселков. Среди которых имеется несколько больших посёлков, где количество домовладений насчитывает более 250 штук.

Приток энергии.

По информации специалистов сферы недвижимости, активность потенциальных клиентов постоянно увеличивается. Увеличение числа продаж в сфере загородной недвижимости наблюдалось ещё во втором полугодии 2009 года, когда увеличение продаж составило 10%, а на протяжении 2010 года данная тенденция сохранилась.

В I квартале 2010 года общее число обращений от потенциальных клиентов увеличилось на 56%. Спрос в сфере загородной недвижимости стал увеличиваться ещё с конца осени 2009 года, а уже весной увеличение спроса достигло 50%. Основное число сделок затронуло эконом-класс – 76%. Заинтересованность в земельных участках с отсутствием подряда все ещё велико, их покупают примерно 52% потенциальных клиентов, число лиц, интересующихся коттеджами, находится на уровне 40%, а таунхаусами порядка 8%.

Эксперты предвещают увеличение стоимости. В одной из крупных строительных компаний придерживаются мнения, что на протяжении 2010 года увеличение цен будет составлять от 5% до 50%. Во II квартале увеличение стоимости достигнет примерно 10-20% относительно I квартала. Однако данный рост будет иметь не спекулятивный характер, основные моменты, которые оказывают влияние на стоимость объекта – это репутация застройщика, а также качество непосредственно самого проекта. В ближайшие несколько месяцев тенденция увеличения спроса останется прежней, по всей видимости, она может достигнуть 160% относительно такого же периода 2009 года. На это влияет не только сезонный фактор, но и весьма основательное отложение спроса. Если говорить о структуре увеличения стоимости, то распределение выглядит примерно так: 1/3 роста – сезонный фактор, 2/3 – отложенный спрос.

Стоимость ликвидных участков возросла с начала 2010 года на четверть. К концу же 2010 года данный рост достигнет ещё 15-25%, в зависимости от степени готовности объекта. К примеру, в поселке «Лесная слобода» из имеющихся 109 участков реализовано 70% - и это показатель лишь за 4 месяца. Одновременно темпы реализации до конца года, ввиду большого числа альтернативных предложений немного затормозятся – это связано с появлением новых как минимум 50 новых поселков.

Однако, некоторые застройщики придерживаются мнения, что в сфере недвижимости будет наблюдаться общее уменьшение числа предложений из-за того, что во время кризиса почти не появлялись новые проекты, значит, ввиду дефицита предложения на протяжении года цены должны достигнуть уровня докризисного периода.

Но по поводу увеличения цен имеются и более скромные прогнозы. Так, например, некоторые эксперты отмечают незначительное увеличение цен, примерно 3-5%, однако, они считают, что это лишь сезонный фактор и нет никаких причин для возвращения цен в докризисный уровень в ближайшей перспективе.

Заключение.

Аналитики одного из авторитетных агентств недвижимости ещё до кризиса не раз говорили, что стоимость дома в Подмосковье может конкурировать с городской недвижимостью – если сравнивать цены, а также площадь жилья и качество жизни повыше. Недвижимость за городом, также как и товар первой необходимости имеет постоянный спрос, который на основании существующей коньюнктуры может или продаваться или ждать своего покупателя.

Принимая во внимание, что на сегодняшний день ситуация для приобретения загородной недвижимости довольно удобная: с одной стороны мы видим уменьшение цен, т.е. предложения стали привлекательнее, а с иной стороны мы наблюдаем по настоящему хорошие соотношения цены с качеством и потенциальному клиенту есть из чего выбирать. Вполне вероятно, что в ближайшее время стоимость жилья в Подмосковье снова увеличится. Абсолютно все эксперты наблюдают рост цен на все объекты загородной недвижимости. С одной стороны эта динамика связана с началом «высокого» сезона для данной части рынка, а с другой стороны с тем фактом, что самые хорошие предложения будут пользоваться большим спросом, а это в свою очередь является основной причиной увеличения цен. Каким рынок будет осенью 2010 года зависит от макроэкономической обстановки в государстве, а также от обстановки на квартирном рынке.