Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Как не ошибиться при покупке и продаже жилья

Каким образом не ошибиться при купле-продаже недвижимости?

Приняв решение купить или продать недвижимость, вы, вероятнее всего обратитесь в агентство. Как правило, у нас не так много времени на сбор различных документов, у нас нет сил проводить время в очередях, кроме того мы чаще всего не знаем как поступить в той или иной ситуации, но с чего же необходимо начать и как действовать?

Владелец? Распоряжайся своим имуществом.
Делать все что угодно с недвижимостью – реализовать её, закладывать, дарить, сдавать в аренду могут лишь её владельцы. Удивительно, но некоторые ещё думают, если у них имеется регистрация на жилплощадь, то они имеют право делать с ней все что угодно. Отнюдь это не так. Иметь прописку в квартире и обладать правом собственности – это разные вещи. Лишь владелец жилья имеет право делать с ним все что угодно. Остальные лица, имеющие регистрацию, могут только проживать в этой квартире, говоря другими словами пользоваться жилплощадью.

Однако, если жильё является собственностью, то появляются и прочие причины, которые усложняют или делают операции с недвижимостью невозможными. Например – залог жилья. Если ваше жильё является предметом залога (ипотека), то реализовать его будет возможно лишь с согласия залогодержателя, если другие варианты не учтены договором об ипотеке. В действительности же банк-залогодержатель очень редко позволяет отчуждение недвижимости.

Немаловажное значение уделяется тому, приватизирована квартира или нет. Если вы проживаете в квартире на основе договора социального найма, то реализовать её вы также не имеете права. Для продажи такой недвижимости, её для начала нужно приватизировать. Сделать это следовало бы до 1 марта 2010 года, ибо после этого времени бесплатной приватизации уже не будет. Не нужно забывать ещё о том, что человек имеет право воспользоваться приватизацией лишь один раз. Исключением являются только лица, не достигшие 18 летнего возраста, являющиеся владельцами недвижимости в общем порядке: после того, как этим гражданам исполнится 18 лет, они будут иметь право на приватизацию.

Преграды для реализации отсутствуют? Дальнейшим этапом является последующая государственная регистрация сделки. При заключении договора купли-продажи недвижимости нужно осуществить регистрацию сделки, а также переход права от продающего лица, покупающему. Эти действия отличаются друг от друга, однако в действительности договор, и смена права собственности регистрируется одновременно.

Чтобы это осуществить, в первую очередь необходимы правоустанавливающие документы на отчуждаемое жильё. Таковыми документами являются:
— акты, выданные органами государственной власти или органами местного самоуправления;
— договоры в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимости на момент совершения сделки;
— акты о приватизации;
— свидетельства о праве на наследство;
— вступившие в силу судебные решения;
— акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент издания и т. д.

Тонкие моменты в процессе документооборота.
БТИ необходимо получить выписку из технического паспорта. В этом документе должен находиться план, а также экспликация помещения, инвентарный номер и инвентаризационная оценка. Копии технических паспортов вместе с выписками подтверждаются подписью должностного лица, а также печатью БТИ. Если в жилье была осуществлена незаконная перепланировка, то с его продажей придётся повременить до того времени, пока перепланировку не узаконят или же не вернут все в первозданный вид.Непременным документом, если речь идёт о регистрации является и договор купли-продажи, который подписан как продавцом, так и покупателем. Кроме того для регистрации необходимы и прочие документы.

В случае, если жильё является совместной собственностью лиц, состоящих в браке, то необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга, который осуществляет продажу. Если речь идёт о реализации доли, то нужен отказ всех лиц, которые являются долевыми владельцами от покупки доли.

Если недвижимость продаёт лицо в возрасте от 14 до 18 лет, то потребуется согласие родителей, усыновителей или попечителей.
Если недвижимость продаёт человек с ограниченной дееспособностью, то необходимо согласие попечителя.
Если государственная регистрация выполняется с помощью представителя? Нужно будет на руках иметь доверенность удостоверенную нотариусом.

На основе статьи 292 ГК РФ отчуждение жилья, где живут лица, состоящие под опекой или попечительством членов семьи владельца либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи владельца, если при этом задеваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается лишь при согласии органа опеки и попечительства.

Чтобы осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи нужно уплатить государственную пошлину, после чего предъявить документ об оплате. Сумма пошлины определена Налоговым кодексом РФ и для физических лиц составляет 500 руб., а для юридических — 7,5 тыс. руб.

Помимо всего прочего между продавцом и покупателем составляется ещё один документ, который называется актом о передаче недвижимости. Этот документ необходим, чтобы перешло право собственности от продающего лица – покупающему. Если продавец не хочет подписывать данный акт, то это считается его несогласием передавать своё имущество, а если подписывать не желает покупатель – то он уклоняется от обязанности принять имущество.

Добропорядочный покупатель получает жильё. Без обмана. Что необходимо знать покупателю? Потенциальному покупателю в первую очередь необходимо понять, имеет ли право продающее лицо продавать данную недвижимость? Для этого в первую очередь нужно попросить у продающего лица правоустанавливающие документы на недвижимость. Проверить информацию о продающем лице, а также о самой недвижимости довольно просто, нужно лишь получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость и операций с ней.

Этот документ выдается органом, который занимается государственной регистрацией прав на недвижимость, а также сделок с ней. Для этого можно предоставить удостоверение личности, а также заявление в письменном виде, кроме того, следует заплатить за выписку из ЕГРП. В данной выписке имеется описание объекта недвижимости, зарегистрированные на него права и информация про ограничения, которые имели место на момент выдачи выписки.

Если продаваемая недвижимость является долевой собственностью, то как было сказано ранее, продавец должен не нарушить права о преимущественной покупке. Необходимо понимать, что если правило о преимущественной покупке доли нарушилось, то, каждый из лиц, имеющих в данной недвижимости, свою долю имеет право на протяжении трех месяцев обратиться в суд о признании сделки недействительной.

Необходимо обратить внимание, если жильё продаётся доверенным лицом продавца. Увы, но сейчас стало наблюдаться все больше мошеннических действий, когда недвижимость реализуется по поддельным доверенностям. Наилучшим вариантом будет поговорить с продавцом и убедиться в его намерениях реализовать жильё через доверенное лицо.

Для осуществления государственной регистрации права собственности от покупателя нужно не очень много. Прежде всего, документ, подтверждающий его личность, а также чек об оплате государственной пошлины за регистрацию.

После осуществления государственной регистрации клиенту выдаются такие документы:
— зарегистрированный договор купли-продажи (непременное приложение к договору — написанный продавцом и покупателем акт приема-передачи недвижимости);

— свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.