Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Сделки c недвижимостью, от которых лучше держаться в стороне, обман при покупке и продажи квартир.

                        
Есть ли показатели, которые должны нас насторожить при сделках с понравившейся квартирой? На каком этапе разумнее будет отказаться от сделки, нежели получить в качестве приложения большие проблемы? Всегда ли можно рассчитывать на собственные силы или все-таки иногда лучше пользоваться опытом профессионалов?

Проанализировав основные отличия проблемных квартир, мы, вместе с юристами и риэлторами, разработали список характерных рискованных индикаторов. Конечно, профессиональное агентство сообщит клиенту о возможных подводных камнях, но и собственная осмотрительность клиента никогда лишней не будет.


Идеальная безопасность как снять квартиру без обмана. Какие бываю обманные  схемы  в недвижимости.

Обе стороны сделки заинтересованы в том, чтобы все прошло быстро, с выгодой, без хлопот и максимально безопасно. А что же вкладывается в понятие безопасности?

Прежде всего, стоит знать, что безопасность является основой для сделок по отчуждению недвижимого имущества. При всем том, что безопасность понятие во многом субъективное, отношение у сторон к ней различно. Так, безопасность для покупателя – это приоритет.

С точки зрения юриста, оптимальной для сделки будет та недвижимость, которая продается после приватизации в первый раз. Собственник у такой недвижимости первый, а сама приватизация дает гарантию, что все документы были проверены государственными органами. Выходит, все права имеют лишь те лица, которые обозначены как собственники на текущий момент совершающейся сделки. Но при всех положительных факторах есть и другая сторона этой медали. Обязательно нужно знать, какие именно лица прописаны в данной недвижимости и написан ли отказ от приватизационного процесса в пользу других членов своей семьи. При том, что эти лица имели полное право в течение своей жизни проживать на этой жилплощади и имели равно значимые права с другими членами семьи, которые получили право на собственность. Таким образом, при отчуждении, эти люди не должны быть в числе правообладателей.

Бдительность всегда в цене

Главный риск при операциях с недвижимостью, имеющий скрытую форму, это наличие потенциальных претендентов, которые на текущий момент отсутствуют. К таким лицам относятся те, кто отбывает наказание в местах лишения свободы, находится на принудительном лечении в психиатрических больницах, а так же те, кто проживает в интернатах различного типа. В группе риска находятся так же те наследники, которые небыли осведомлены о своих правах на жилплощадь. Опасна так же ситуация, когда договор по купле-продаже стоит на защите только одной из сторон. Безусловно, качественное сопровождение сделок минимизирует риски практически до нуля, но в любом случае имеет место тот факт, что некоторые квартиры требуют очень внимательных и продуманных действий.

Присмотримся к подобным ситуациям более тщательно.

Квартира по наследству. Сами риэлторы признают, что самые «скользкие» квартиры те, которые получены по наследству. На первый взгляд документы не вызывают сомнений, но чувство опасности не пропадает. Через несколько лет может возникнуть ситуация, когда появляется наследник с претензией на свои права. И суды, чаще всего, принимают сторону наследника. Гражданский кодекс  четко указывает: наследование недвижимости происходит либо по закону, либо по завещанию. В случае с завещанием алгоритм действий прописан, и собственник четко указан. А вот когда завещание отсутствует, здесь-то и могут появиться большие проблемы.

По закону срок для права на наследование имущества действителен в течение полугода. Но если наследник не был извещен о положенном наследстве, имел уважительную причину (болезнь, армия, лишение свободы, командировка), то суд может встать на его сторону.
К примеру, квартиру наследники продали и правовая экспертиза не выявила нарушения. Выдававший свидетельство на право наследования нотариус не знал о точном количестве всех имеющих право наследников, так как отсутствует реестр родственных связей. И наследник, узнавший через несколько лет о том, что его права нарушены, предъявляет обоснованные претензии. После того, как информация о своих правах на наследство была им получена, он может в течение трех лет подать иск в суд. То есть претензия будет подана не к родственникам, а к, ничего не подозревающим, покупателям данной недвижимости. А прецедентная практика исков в суды показывает, что отсудить свою долю легче у новых правообладателей, нежели разойтись миром с родственниками.



В подобных ситуациях следует весьма внимательно изучать документы, брать выписку о полном составе семьи. Выписка нужна для того, чтобы узнать, не выбыл ли кто из квартиры временно в армию, тюрьму или командировку. Нужно получить документ заверенный нотариусом о том, что собственник не знает об иных наследниках и если вдруг они появятся и будут предъявлять какие либо претензии, он обязуется самостоятельно урегулировать с ним все финансовые вопросы. И тем ни менее даже в случае соблюдения всех вышеописанных условий, весьма разумно зарезервировать 10% от суммы на форс-мажор. Известны случаи, когда появлялось завещание, на корню перечеркивающее все существующие договоренности.

 

Если наследник несовершеннолетний. Достаточно распространенной является ситуация, когда у умершего есть наследники, не достигшие совершеннолетия. Опекуны проводят все процедуры оформления на себя и затем продают данную недвижимость. Юридический крючок остается даже в том случае, если действия по распределению дохода от реализации имущества в полной степени учитывали интересы несовершеннолетних. Закон смотрит на данную ситуацию так, что ребенок не имел возможности получить свою долю от собственности, а полученные средства не были проконтролированы органами опеки и попечительства. Ребенок, как только достигнет совершеннолетия, может оспорить эту сделку, если у него возникнет особое мнение по этому вопросу. Не стоит забывать так же и о том, что прокуратура или орган опеки может встать на защиту несовершеннолетнего в том случае, когда информация о действиях с недвижимостью дойдет до их сведения.

Завещание с двойным дном обман при аренде квартиры

. У риэлторов на слуху такая история из жизни. Была приобретена квартира у лиц получивших её в право собственности по наследству. Подтверждением тому являлось завещание. Сомнения у покупателя вызывал тот факт, что наследодатель, одинокая женщина пенсионного возраста, оформила во Владимирской области завещание за два месяца до смерти. Архив нотариата сгорел при пожаре, поэтому проверить документы не удалось, а нотариус уволился. Такое положение дел не смогло не насторожить и при более обстоятельном разговоре с «наследницей», которая, по её словам, ухаживала за бабушкой около трех лет, оказалось, что с наследодателем она и вовсе не знакома, а завещание просто отлично состряпанная подделка.

 
Жилплощадь с ребенком обман при покупке квартиры.

Различают два варианта: дети – собственники квартиры и дети прописаны на определенной жилплощади. Покупателю намного проще, когда ребенок просто прописан. На сегодняшний момент закон не предусматривает обязательное согласие от органов опеки и попечительства. И если опекуны не хотят по собственному желанию выписывать несовершеннолетнего из проданной недвижимости, то можно смело обращаться в судебные органы. Суд будет основываться на том, что в случае смены собственника квартиры ребенок не имеет прав на пожизненное проживание и его просто снимают с учета. Но если ребенок находится под опекой или на попечительстве (не родителей) то здесь все несколько иначе.

Когда ребенок является долевым собственником или полностью обладает правом на недвижимость – ситуация в корне меняется. Разрешение на продажу квартиры ребенком от органов опеки дается только тогда, когда ему приобретается доля в другом помещении жилого типа, не ухудшающего условия жизни несовершеннолетнего.

Отсутствие права собственности у детей при приватизационном процессе недвижимости до 1994 года. Вне всяких сомнений, ставшие совершеннолетними дети, которые небыли включены в число правообладателей квартиры, имеют возможность написать соответствующее заявление с отказом от каких бы то ни было претензий. Но служить гарантией такой способ может лишь отчасти. Ничто не помешает уже завтра это заявление отозвать.

Решения судов в заочной форме обман при покупке недвижимости.

Случается, собственники недвижимого имущества, желая «обелить» с юридической стороны квартиру, направляют в суд исковое заявление ко второй стороне (о признании права на собственность, снятии прописки и так далее), и, благодаря отсутствию второй стороны, заочно имеют решение, отстаивающее исключительно их права. Естественно, что вступившее законную силу решение суда, неукоснительно исполняется. И, как следствие, правовой статус недвижимости изменяется. Вот в таком то случае и получается скрытая юридическая ловушка. Вторая сторона имеет полное право оспорить вынесенное заочное судебное решение в том случае, когда она не была соответствующим образом ознакомлена с проходившим судебным процессом. Сроки такого оспаривания не регламентированы и зависят исключительно от того, когда именно сторона, проигравшая дело заочно, узнает о состоявшемся судебном решении.

 
Квартирный треугольник обман при продаже квартиры.

 Провести операцию с квартирой, в которой прописаны третьи лица при полном здравии всех сторон, можно лишь исключительно при письменном согласии, которое обязательно заверено нотариусом. Когда такое заверенное разрешение отсутствует, это может являться основанием для расторжения сделки по купли-продажи недвижимости. В том случае, когда при приватизации человек был прописан в квартире, но не захотел в ней участвовать, Жилищный Кодекс оставляет за этим человеком право на пожизненное проживание в квартире. При этом выселить его нельзя даже с использованием судебных процедур.

Приобретая квартиру с прописанным в ней человеком, покупатель находится в шатком положении. И если договор купли-продажи не описывает данное обстоятельство, то он не считается заключенным. А так как договор не считается заключенным, прописанный по данному адресу человек может смело обратиться в суд, и судебные органы со всей полнотой своей власти признают совершенную сделку недействительной. При такой ситуации, недвижимость переходит к предыдущим собственникам, которые возвращают, в свою очередь, деньги покупателю. Это в теории. На практике же продавец не располагает денежными средствами, так как их потратил. Ну, а пока будет тянуться эта процедура, с квартирой успеют разобраться. Особенно это актуально, учитывая то, что юристы зачастую не вспоминают о том, чтобы суд обеспечил запретительные меры на операции с недвижимостью. Добившись в судебном порядке возврата с продавца денежных средств, окажется, что они их уже потратил. Конечно же, суд строго обяжет выплачивать все должное из зарплаты. Пусть у продавца заработная плата 15 тысяч. От этой суммы положено изымать не больше, чем 30%, то есть приблизительно до 5 тысяч. Примерно можно прикинуть, сколько столетий придется дожидаться полной выплаты. И еще не факт, что он не окажется безработным.



Есть ли защита от такой нехорошей ситуации? Есть. Прежде всего, следует взять справку обо всем составе семьи, тщательно её изучить и прояснить по каким причинам были сняты с регистрации те или иные члены семьи. Если в справке обозначено: находится в местах лишения свободы, проходит службу в армии, находится в районе Крайнего севера – то это означает, что есть те, кто имеет право на использование данной недвижимости. Когда таковые отсутствуют – идем дальше. Если квартира была получена при процессе приватизации. А еще один человек в ней прописан до процесса приватизации. Значит, требуем от продавца выписать этого человека или же написать согласие, заверенное у нотариуса о том, что в течение 10 дней после сделки купли-продажи, этот человек обязуется выписаться и полностью освободить жилплощадь от своего имущества.

Недвижимость, имеющая на балансе временно выбывших. Юристы стараются обеспечить качественное сопровождение сделок, но немало зависит и от продавца. Вот хороший пример: осужден человек на десять лет. За этот промежуток времени родственники приватизировали недвижимость, а от самого осужденного взяли отказное заявление от процесса приватизации. На первый взгляд комар носа не подточит. Но когда покупатели узнавали чем именно может обернуться такая сделка, они спешно отказывались приобретать данную недвижимость. Соль в том, что статья 31 Жилищного Кодекса Российской Федерации предусматривает сохранение права на квартиру за лицами бывшими членами семьи и в данное время находящихся в местах лишения свободы. Такой гражданин, выйдя после отбытия срока заключения, не имеет прав на собственность, но имеет право в этой квартире жить. В особенности, когда жить больше негде. Проблема трудная и предложено было купить квартиру или комнату для того, чтобы у этого человека было жильё, но продавцы на это не согласились.

Алкоголики и наркоманы как собственники квартиры обман при покупке квартиры .

 Подобное жилье имеет дурную славу и может длительное время создавать определенные неудобства. Приобретение такого жилья может быть опасным. Профессиональные риэлторы первым делом узнают есть ли в числе проживающих несовершеннолетние дети и куда после сделки планируют переехать владельцы. Обещания купить жилье «потом» или «попозже» не внушают доверия, поэтому настаиваем на том, чтобы вместе с продажей, владелец приобрел жилье или долю на имя подростка. В полном соответствии с решением органов опеки.

Отсутствие собственники и доверенность. Когда осмотр и показ квартиры делает агент, на заключение сделки, в качестве продавца присутствует агент, договор подписывает агент, а хозяин на всех этих мероприятиях отсутствует, то стоит сделать следующее: проверить паспорт, проверить документы на предмет подлинности, заказать выписку из Единого Государственного Реестра Прав, все-таки увидеть собственника. Все эти процедуры не очень сложные и финансово не затратные. Помните, что доверенность на продажу квартиры в любой момент может быть аннулирована на основании соответствующего заявления заверенного у нотариуса. А в том случае, когда владелец скончался, она вообще теряет вся свою юридическую силу. Именно поэтому знакомство с продавцом будет не лишней. Познакомиться и убедиться в том, что человек адекватен и полностью осознает то, что договор и все другие процедуры проводятся с его согласия. Стоит помнить и о том, что срок действия договора лимитирован тремя годами. А если срок не указывается в доверенности, то юридическая сила сохраняется лишь на протяжении года со дня совершения.

Квартиры, находящиеся под залогом  как купить квартиру без обмана.

 К примеру, человек взял под гарантию квартиры кредит. Но прошло отведенное время и он не смог вернуть взятый кредит вовремя. Долг оброс процентами, и гражданин решает квартиру продать. О том, что квартира под залогом покупателя не извещают, и заключается договор. Покупатель передает деньги продавцу, и они вместе сдают документы в Росреестр для прохождения процедуры государственной регистрации. По возвращению в Росреестр за получением свидетельства на право собственности, покупателю сообщают, что регистрация приостановлена в связи с тем, что квартира является залоговым имуществом банка. Продавец обещает, что незамедлительно и совсем скоро пойдет в банк, погасит залог и заберет бумагу о погашении кредита и процентов по нему. Проходит время, банк залоговые требования не снимает, так как квартира является единственным обеспечение заимствованных средств. А продавец не выполнил обещания и не погасил задолженность перед банком. И полученные от сделки купли-продажи деньги вовсе не обязывают продавца погашать кредит. Ситуация получается очень неприятной для покупателя. Квартира в залоге, а договор недействителен. Этих неприятностей можно было легко избежать, получив выписку из Единого Государственного Реестра Прав, где все эти нюансы были бы указаны. И стоило бы это 100 рублей и два дня времени.

Документы и дубликаты. Для того, чтобы знать всю подноготную о недвижимости, нужно заказать справку о переходе прав. Если выясниться, что квартира слишком часто продается, отнеситесь к грядущей сделке максимально внимательно. И даже идеальные документы, которые будет предоставлять продавец, пускай не будут для вас единственным мерилом благонадежности сделки. В качестве примера можно привести квартиру, которая была недавно зарегистрирована, никто в ней не проживал. В последствие оказалось, что принадлежит она совершенно иному лицу, владелец скончался, а воспользовавшиеся невнимательностью покупателей мошенники сделали с документов дубликаты и продали данную недвижимость.

Перенос стен, как скрытая проблема. Основная документация должна подкрепляться технической. Если такая документация была получена после 2008 года, то продавец не обязан предоставлять её во время регистрации сделки. Получается, что владелец мог свободно получить в 2008 году необходимые документы и сразу после этого сделать перепланировку. Допустим, из двухкомнатной квартиры сделали однокомнатную путем сноса несущей стены. Соседи начали наблюдать регулярное появление трещин. Покупая квартиру, покупатель решил, что большой разницы нет, так как квадратура осталась неизменной. Тем временем соседи подают иск. И очень остро у нового собственника проявляется проблема, которая на первый взгляд показалась незначительной.

Квартиры с криминальным оттенком. Несмотря на то, что доля таких квартир меньше одного процента, определить такую недвижимость можно лишь при помощи специализированной службы безопасности. Чаще всего сделки с криминальной недвижимостью связаны с поддельными документами, удостоверяющими личность продавца, а так же правоустанавливающей документацией. Такие ситуации наглядно показывают новичку, что от сделки лучше будет отказаться. Первым индикатором, который сразу должен встревожить – это существенная разница между рыночной ценой и той, что предложена. Конечно, деньги могут быть нужны срочно. Но так же возможно квартиру хотят побыстрее продать, так как слишком большой груз проблем её сопровождает. Лишь очень понравившаяся квартира должна заставить идти на дальнейшие действия. Под действиями мы понимаем сотрудничество с надежным агентством недвижимости включающее и юридическую службу или же обращение к отличному юристу.

Сравнить сделку покупки-продажи недвижимости можно с движением в автомобиле на дальние расстояния. Когда светит солнце и погода благоприятная, то хорошо порулить самому. Но если туман, дождь, сутки в пути – то тут уж лучше иметь рядом профессионала, которому можно смело доверить руль. Надежда на собственные силы не может не вызывать похвалы, однако серьезные вопросы разумнее решать вместе с опытными специалистами.

обман при покупке недвижимости  выкуп-квартир 2010.