Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Цена недвижимости напрямую зависит от того, где она находится.

Определение «ликвидное жилье» - довольно таки условное. Каждую квартиру можно продать, вопрос заключается лишь в её стоимости. Именно по этой причине, вопрос ликвидности – это только один из пунктов, который уменьшает стоимость недвижимости. По какой причине, недвижимость при других одинаковых показателях, может уменьшиться в стоимости в несколько раз? Потому что жилплощадь высокого качества продаётся довольно быстро.

Малоликвидная недвижимость – это та, которая имеет весьма заметные дефекты, которые влияют на потребительские свойства объекта, как правило, они характеризуются изнашиванием объекта, или общественным окружением, или же месторасположением, а также инфраструктурными неудобствами. В зависимости от присутствия одного или нескольких вышеупомянутых нюансов, недвижимость может уменьшиться в стоимости на 50%.

Первая часть непривлекательной недвижимости – это квартиры, где попросту неудобно жить. Это в первую очередь плохая планировка, небольшая кухня, без окон и прочие отрицательные аспекты.

Не комильфо.

Люди с нежеланием покупают жилье на первых и последних этажах в домах панельного типа, старой постройки, а также квартиры, находящиеся в угловых частях дома. Жильё на первом этаже будет иметь стоимость на 10-15% меньше аналогичной квартиры на среднем этаже. В доме, где необходим капитальный ремонт, жильё будет дешевле на 30%, нежели в таком же более современном доме.

По статистике, самыми не продаваемым жильём являются двухуровневые элитные квартиры. К примеру, в докризисный период, в течении года, таких квартир продавалось всего несколько штук. Их площадь, как правило, составляет более 200 кв.м. Они рассчитаны на семьи с детьми. Но второй уровень определённо является опасностью для маленьких детей: высота, лестницы. Именно эти аспекты и вызывают опасения у покупателей. Следовательно, клиент предпочитает покупать недвижимость на одном уровне.

Малоликвидными также являются однокомнатные квартиры площадью 200 кв.м, у которых имеется до двух окон, один стояк, а перепланировку осуществить невозможно. Ещё один нюанс – отсутствие мест для парковки автомобилей. Риэлторы как пример ставят элитный дом на Арбате, где весьма сложно продавать квартиры, ввиду того, что там мест для парковки меньше, нежели число квартир.

К примеру, недавно была ситуация, когда продавалось жильё на первом этаже дома на Ленинском проспекте с окнами во двор. Как бы это не звучало странно, но если бы окна выходили в сторону улицы, то это жильё было бы более востребованным. Вся загвоздка заключается в том, что Ленинский проспект представляет собой одну из главных торговых улиц, а объект на первом этаже может стать неплохим выбором, если его перевести в нежилой фонд и пользоваться им как офисным или торговым помещением. Но в данной ситуации, окна были направлены в сторону двора, а под квартирой был расположен игровой клуб, именно по этой причине, данное жилье не было востребованным, потому что близкое расположение с игровым клубом не давало возможности там жить, и сделать отдельный вход также было невозможным.

Ещё одно основание невысокой ликвидности, в элитной недвижимости – это неимение хорошего вида из окна. Окна могут быть направлены на неухоженную местность или же на дом по соседству. Так, несколько лет назад на Андреевской набережной построили элитный комплекс, где основное количество квартир находилось под мостом. Помимо всего прочего, весьма заметно уменьшает ликвидность жилья несоответствие его уровня с уровнем дома. Говоря другими словами – это квартира в элитном доме с плохим ремонтом или же жилье с элитным ремонтом в самой обыкновенной пятиэтажке.

Ни к месту.

Ещё одна категория неликвидных квартир – это жильё с плохим местоположением, т.е. недвижимость, находящаяся возле дорог, транспортных развязок, железных дорог, вокзалов, кладбищ, ЛЭП, свалок, ТЭЦ и т.п. Плохое окружение способно уменьшить стоимость недвижимости на 10-20%. Когда-то агентства недвижимости продавали отличную квартиру на Новослободской улице в Москве. По всем своим качествам она была просто отменная – прекрасный район, замечательная транспортная доступность и стоимость было вполне привлекательной. Однако, когда потенциальные клиенты узнавали, что она находится около Бутырской тюрьмы, они тут же отказывались её покупать.

Значительное влияние на привлекательность недвижимости оказывает транспортная доступность. Квартира в доме, который находится в 10 минутах езды от метро, будет стоить на 10% дешевле аналогичного объекта, который находится в непосредственной близости от метро.

Ещё одна группа неликвидного жилья – это недвижимость в долгостроях. К примеру, в серево-западной части Москвы существуют проблемные объекты, которые продаются практически за бесценок их хозяевами. Там, на сегодняшний день можно приобрести однокомнатную квартиру даже за $70 000, однако спрос на них желает лучшего.

Раздутые аппетиты.

Итак, последняя категория неликвида – это квартиры с завышенной стоимостью. И как показывает практика, увеличивают эту цену владельцы по многим причинам.

Вот пример из жизни: на протяжении полугода продавалась коммунальная трёхкомнатная квартира на улице Винокурова. Самый главный её недостаток – это была её большая стоимость, потому что трое продавцов – собственников на вырученные деньги хотели приобрести каждый по квартире. Продать данное жильё помог случай: клиент был заинтересован непосредственно в этом доме, потому что в его дворе была расположена школа, где училась его дочь, а по соседству проживала мать покупателя.


Рассмотрим ещё один пример. В одном из наиболее престижных районов на проспекте Вернадского, расположены три одинаковых дома: один из которых социальный, сделанный специально для переселения людей из пятиэтажки, остальные два - бизнес-класса.

В социальном доме поломан домофон, а также изрисованы стены. В двух других все в порядке - охрана, консьерж, подъезды в нормальном состоянии. Реализация жилья в доме социального типа осуществлялись более года, потому что продавцы ориентировались на стоимость квартир в доме по соседству.

Увеличенная стоимость.

При реализации жилья, необходимо ставить акценты, прежде всего на его плюсы – говорят риэлторы с большим опытом работы. Для одних, данные акценты будут решающими, и клиент не будет обращать внимание на минусы. Если жильё расположено на первых или последних этажах и в ней сделан хороший ремонт, то это уже увеличивает её привлекательность. Или же, например дом находится далеко от дорожных развязок, однако вблизи с зелёными насаждениями и парком – это может компенсировать отсутствие дорог.

Иногда, отсутствие хорошего вида компенсируется наличием мебели и отделкой, клиент в этом случае переключается с внешних характеристик на внутренние.

Брокеры рекомендуют обязательно осуществлять предпродажную подготовку недвижимости, что это в свою очередь делает быстрее её продажу, а также увеличивает стоимость. В некоторых случаях, можно обойтись мелким ремонтом – поклеить новые обои, покрасить потолки, вывезли ненужную мебель, установить кондиционер, вымыть окна и т.д. Хорошо было бы также сделать порядок в общественных зонах – тамбурах (выбросить оттуда мусор, вкрутить лампочку и т.п.) потому что именно по ним, у потенциального покупателя складывается мнение о проживающих в доме людях, а это также немаловажный аспект. Лифт без надписей, с хорошим освещением, подъезд в нормальном состоянии, без непонятных запахов, в значительной степени увеличивает ликвидность недвижимости.

Ещё один вариант увеличения стоимости – это изменить позиционирование объекта. К примеру, жильё находится на первом этаже – поэтому, оно может стать хорошим офисом для малого бизнеса, недвижимость, расположенная в районе вокзала – станет прекрасным вариантом для предпринимателя, который занимается посуточной сдачей квартир в аренду.

Однако, парадокс ситуации заключается в том, что для каждого объекта есть только один единственный покупатель, для которого какой-то недостаток – это достоинство.

К примеру, если квартира находится на первом этаже, то это преимущество для людей с ограниченными возможностями, жильё на верхнем этаже прекрасно подойдёт тем, кто не хочет, чтобы им мешали отдыхать или же доставляли какие-то другие неприятности соседи.

Жильё, находящееся вблизи кладбища или вокзала подойдет тем, кто там работает, потому что это даст возможность сэкономить на дороге к месту работы. Чем оригинальнее во всех смыслах будет квартира, тем больше денег будет потрачено на поиск одного покупателя из десятков тысяч.

А в случае компенсирования недостатков недвижимости можно очень долго ждать "своего" клиента, или же можно сделать хорошую скидку, чтобы клиент подумал: «За эти деньги я никогда не смогу купить другую квартиру в этом же районе с такой же площадью. А вид на кладбище меня совсем не огорчит».

Определение «ликвидное жилье» - довольно таки условное. Каждую квартиру можно продать, вопрос заключается лишь в её стоимости. Именно по этой причине, вопрос ликвидности – это только один из пунктов, который уменьшает стоимость недвижимости. По какой причине, недвижимость при других одинаковых показателях, может уменьшиться в стоимости в несколько раз? Потому что жилплощадь высокого качества продаётся довольно быстро.

Малоликвидная недвижимость – это та, которая имеет весьма заметные дефекты, которые влияют на потребительские свойства объекта, как правило, они характеризуются изнашиванием объекта, или общественным окружением, или же месторасположением, а также инфраструктурными неудобствами. В зависимости от присутствия одного или нескольких вышеупомянутых нюансов, недвижимость может уменьшиться в стоимости на 50%.

Первая часть непривлекательной недвижимости – это квартиры, где попросту неудобно жить. Это в первую очередь плохая планировка, небольшая кухня, без окон и прочие отрицательные аспекты.

Не комильфо.

Люди с нежеланием покупают жилье на первых и последних этажах в домах панельного типа, старой постройки, а также квартиры, находящиеся в угловых частях дома. Жильё на первом этаже будет иметь стоимость на 10-15% меньше аналогичной квартиры на среднем этаже. В доме, где необходим капитальный ремонт, жильё будет дешевле на 30%, нежели в таком же более современном доме.

По статистике, самыми не продаваемым жильём являются двухуровневые элитные квартиры. К примеру, в докризисный период, в течении года, таких квартир продавалось всего несколько штук. Их площадь, как правило, составляет более 200 кв.м. Они рассчитаны на семьи с детьми. Но второй уровень определённо является опасностью для маленьких детей: высота, лестницы. Именно эти аспекты и вызывают опасения у покупателей. Следовательно, клиент предпочитает покупать недвижимость на одном уровне.

Малоликвидными также являются однокомнатные квартиры площадью 200 кв.м, у которых имеется до двух окон, один стояк, а перепланировку осуществить невозможно. Ещё один нюанс – отсутствие мест для парковки автомобилей. Риэлторы как пример ставят элитный дом на Арбате, где весьма сложно продавать квартиры, ввиду того, что там мест для парковки меньше, нежели число квартир.

К примеру, недавно была ситуация, когда продавалось жильё на первом этаже дома на Ленинском проспекте с окнами во двор. Как бы это не звучало странно, но если бы окна выходили в сторону улицы, то это жильё было бы более востребованным. Вся загвоздка заключается в том, что Ленинский проспект представляет собой одну из главных торговых улиц, а объект на первом этаже может стать неплохим выбором, если его перевести в нежилой фонд и пользоваться им как офисным или торговым помещением. Но в данной ситуации, окна были направлены в сторону двора, а под квартирой был расположен игровой клуб, именно по этой причине, данное жилье не было востребованным, потому что близкое расположение с игровым клубом не давало возможности там жить, и сделать отдельный вход также было невозможным.

Ещё одно основание невысокой ликвидности, в элитной недвижимости – это неимение хорошего вида из окна. Окна могут быть направлены на неухоженную местность или же на дом по соседству. Так, несколько лет назад на Андреевской набережной построили элитный комплекс, где основное количество квартир находилось под мостом. Помимо всего прочего, весьма заметно уменьшает ликвидность жилья несоответствие его уровня с уровнем дома. Говоря другими словами – это квартира в элитном доме с плохим ремонтом или же жилье с элитным ремонтом в самой обыкновенной пятиэтажке.

Ни к месту.

Ещё одна категория неликвидных квартир – это жильё с плохим местоположением, т.е. недвижимость, находящаяся возле дорог, транспортных развязок, железных дорог, вокзалов, кладбищ, ЛЭП, свалок, ТЭЦ и т.п. Плохое окружение способно уменьшить стоимость недвижимости на 10-20%. Когда-то агентства недвижимости продавали отличную квартиру на Новослободской улице в Москве. По всем своим качествам она была просто отменная – прекрасный район, замечательная транспортная доступность и стоимость было вполне привлекательной. Однако, когда потенциальные клиенты узнавали, что она находится около Бутырской тюрьмы, они тут же отказывались её покупать.

Значительное влияние на привлекательность недвижимости оказывает транспортная доступность. Квартира в доме, который находится в 10 минутах езды от метро, будет стоить на 10% дешевле аналогичного объекта, который находится в непосредственной близости от метро.

Ещё одна группа неликвидного жилья – это недвижимость в долгостроях. К примеру, в серево-западной части Москвы существуют проблемные объекты, которые продаются практически за бесценок их хозяевами. Там, на сегодняшний день можно приобрести однокомнатную квартиру даже за $70 000, однако спрос на них желает лучшего.

Раздутые аппетиты.

Итак, последняя категория неликвида – это квартиры с завышенной стоимостью. И как показывает практика, увеличивают эту цену владельцы по многим причинам.

Вот пример из жизни: на протяжении полугода продавалась коммунальная трёхкомнатная квартира на улице Винокурова. Самый главный её недостаток – это была её большая стоимость, потому что трое продавцов – собственников на вырученные деньги хотели приобрести каждый по квартире. Продать данное жильё помог случай: клиент был заинтересован непосредственно в этом доме, потому что в его дворе была расположена школа, где училась его дочь, а по соседству проживала мать покупателя.


Рассмотрим ещё один пример. В одном из наиболее престижных районов на проспекте Вернадского, расположены три одинаковых дома: один из которых социальный, сделанный специально для переселения людей из пятиэтажки, остальные два - бизнес-класса.

В социальном доме поломан домофон, а также изрисованы стены. В двух других все в порядке - охрана, консьерж, подъезды в нормальном состоянии. Реализация жилья в доме социального типа осуществлялись более года, потому что продавцы ориентировались на стоимость квартир в доме по соседству.

Увеличенная стоимость.

При реализации жилья, необходимо ставить акценты, прежде всего на его плюсы – говорят риэлторы с большим опытом работы. Для одних, данные акценты будут решающими, и клиент не будет обращать внимание на минусы. Если жильё расположено на первых или последних этажах и в ней сделан хороший ремонт, то это уже увеличивает её привлекательность. Или же, например дом находится далеко от дорожных развязок, однако вблизи с зелёными насаждениями и парком – это может компенсировать отсутствие дорог.

Иногда, отсутствие хорошего вида компенсируется наличием мебели и отделкой, клиент в этом случае переключается с внешних характеристик на внутренние.

Брокеры рекомендуют обязательно осуществлять предпродажную подготовку недвижимости, что это в свою очередь делает быстрее её продажу, а также увеличивает стоимость. В некоторых случаях, можно обойтись мелким ремонтом – поклеить новые обои, покрасить потолки, вывезли ненужную мебель, установить кондиционер, вымыть окна и т.д. Хорошо было бы также сделать порядок в общественных зонах – тамбурах (выбросить оттуда мусор, вкрутить лампочку и т.п.) потому что именно по ним, у потенциального покупателя складывается мнение о проживающих в доме людях, а это также немаловажный аспект. Лифт без надписей, с хорошим освещением, подъезд в нормальном состоянии, без непонятных запахов, в значительной степени увеличивает ликвидность недвижимости.

Ещё один вариант увеличения стоимости – это изменить позиционирование объекта. К примеру, жильё находится на первом этаже – поэтому, оно может стать хорошим офисом для малого бизнеса, недвижимость, расположенная в районе вокзала – станет прекрасным вариантом для предпринимателя, который занимается посуточной сдачей квартир в аренду.

Однако, парадокс ситуации заключается в том, что для каждого объекта есть только один единственный покупатель, для которого какой-то недостаток – это достоинство.

К примеру, если квартира находится на первом этаже, то это преимущество для людей с ограниченными возможностями, жильё на верхнем этаже прекрасно подойдёт тем, кто не хочет, чтобы им мешали отдыхать или же доставляли какие-то другие неприятности соседи.

Жильё, находящееся вблизи кладбища или вокзала подойдет тем, кто там работает, потому что это даст возможность сэкономить на дороге к месту работы. Чем оригинальнее во всех смыслах будет квартира, тем больше денег будет потрачено на поиск одного покупателя из десятков тысяч.

А в случае компенсирования недостатков недвижимости можно очень долго ждать "своего" клиента, или же можно сделать хорошую скидку, чтобы клиент подумал: «За эти деньги я никогда не смогу купить другую квартиру в этом же районе с такой же площадью. А вид на кладбище меня совсем не огорчит».