Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Ипотека пункт за пунктом: какие затраты предстоят перед заемщиком.

            Каждый, кто хочет получить в банке кредит, желает, чтобы именно ему были предоставлены наилучшие условия кредитования: ставка по кредиту была небольшой, кредит как можно больше, а выплаты по кредиту минимальные. В первую очередь заемщик обращает внимание на ставку по кредиту. Некоторым может показаться, что чем меньшей будет ставка, тем выгоднее будет заемщику. Естественно, это так, однако лишь в 50% случаев. Помимо ставки необходимо акцентировать своё внимание на самые разнообразные сборы и комиссии, берущиеся банком с заемщика плюс к процентной ставке, кроме того следует обратить внимание на сумму кредита и на первый взнос, который необходимо внести заёмщику. Правильный выбор ипотечного кредита – это выбор комплексный, принимающий во внимание ставку, а также дополнительные затраты, и сумму кредита.

       Эффективная ставка.

            Наиболее правильный показатель «цены» кредита – не сказанная банком процентная ставка, именуемая эффективной ставкой. Это тот процент, который в итоге заплатит человек, который планирует взять ипотечный кредит, принимая во внимание все платежи заемщика, а также непосредственно ставку по ипотеке, и добавочные затраты, которые необходимы для получения кредита (здесь учитывается платежи банку, платежи другим организациям, имеющим отношение к получению кредита).

            К примеру, если заемщик использует кредит 10 лет, то добавочная комиссия за этот кредит на 4% повысит эффективную процентную ставку всего на 4%/10 = 0,4%. Приведём пример другой ситуации. Заемщик хочет взять кредит для осуществления междугороднего обмена, к примеру, под 11% годовых, для приобретения нового жилья там, где он хочет жить, после чего он хочет продать своё жильё там, где проживал ранее и оплатить кредит. В данной ситуации кредит необходим приблизительно на 6 месяцев и 4% комиссии — все равно, что 4%/0,5года = 8% годовых. Следовательно, эффективная ставка, если у заемщика отсутствуют расходы, будет равна 19%. Этому заемщику будет лучше подобрать кредитную программу, даже если с более высокими процентными ставками, но такого банка, который не будет брать дополнительных комиссий.

       Добавочные затраты в банке.

            Про то, что заемщики, прежде всего, смотрят на процентные ставки, в банках это отлично знают, именно по этой причине кредиторы конкурируют между собой, предоставляя небольшие проценты, беря при этом самые разнообразные комиссии:

1. За рассмотрение кредитной заявки.

Буквально три года назад данную комиссию брало большинство банков, сумма её было небольшой: в пределах 1000-2000 рублей. На сегодняшний день банки, взимающие плату за рассмотрение, чаще всего являются исключением: потому что на счёт этого платежа у заёмщиков была весьма негативная реакция, в особенности, если банк отказывал в выдаче кредита.

2. За ведение ссудного счета.

Наиболее «коварная» комиссия банков. Сначала может показаться, что данная комиссия может быть не такой уж и большой: от 0,25 до 1% от суммы даваемого кредита, однако именно она берётся банком регулярно на протяжении всего времени пользования кредитом заёмщиком. Однако, эту комиссию берут лишь единичные банки.

3. За выдачу кредита.

Данная комиссия в зависимости от банка может колебаться в пределах 1-2% от размера выдаваемого банком кредита. Однако, данная комиссия является разовой. Но, тут существует один нюанс: у различных заёмщиков имеются разные цели и основываясь на этом, люди используют кредит на протяжении разного времени.

Сегодня, банки стали все реже брать дополнительную плату за комиссию. К примеру, Сбербанк в апреле 2010 года упразднил все сборы, а также комиссии. После Сбербанка и некоторые другие банки, кто временно, а кто уже навсегда отменил комиссии. Однако, чаще всего, в кредитных организациях комиссии все ещё взимаются.

Банк «из-под прилавка».

Как бы странно это не звучало, но информацию даже про очень выгодные кредиты не всегда будет просто получить из рекламы или СМИ. Каждый банк имеет свою рекламную политику, и в тех случая, когда банк предоставляет не наилучшие условия кредитования, однако осуществляет обширную рекламную компанию, другие кредитные организации отдают предпочтение не предлагать хорошие условия заемщикам, но затрачивать небольшой бюджет на популяризацию своего продукта. Подобные банки ищут себе клиентов при помощи ипотечных брокеров, а также агентств недвижимости, которые уже на протяжении длительного времени благополучно работают с ипотечными кредитами.

«Выгодная ипотека» шаг за шагом.

Давайте кое-что резюмируем: каким же образом использовать ипотеку будет наиболее выгодно?

1. Определяем цели: для чего необходим ипотечный кредит, и какая сумма необходима.

2. Подбираем ипотечную программу с наименьшими кредитными ставками.

3. Тщательно просматриваем программы банков которым вы доверяете, это необходимо чтобы определиться какие дополнительные затраты могут появиться и какие комиссии нужно будет оплатить. Обычно, на официальных сайтах банков имеется вся информация о комиссиях, но если заманчивые ставки по процентам, банки обычно выделяют крупным шрифтом, то плату за комиссии они пишут обычным шрифтом, - которым написано большинство информации о кредитных программах банка.

4. Подобрав на первый взгляд, самые подходящие для вас программы банков, хорошо было бы проконсультироваться с ипотечными брокерами, которые владеют информацией, с лучшими условиями кредитования. Потому что если получиться взять кредит даже на 0,5% меньше, нежели вы нашли, то это будет вам гораздо выгоднее по сравнению с комиссией, взятой ипотечным брокером. За предоставленные услуги брокеры взимают комиссии или же берут проценты от величины кредита (обычно не более 2%), или фиксированную плату. Как правило, величина комиссии пишется на сайте организации. Если брокер не предоставит вам лучшие условия, то подавайте документы в предпочтенные банки без брокера.

Что ещё нужно будет оплатить при ипотеке?

По большому счёту ипотека представляет собой не только сам кредит, но и ход его получения заключается не в только во взаимодействии с банком. Обычно, заёмщику доводится работать со страховыми компаниями, лицами, которые занимаются оценкой недвижимости, а после того, как будет выбран банк и ипотечная программа – осуществлять регистрацию прав собственности, непосредственно ипотеки и т.д. За все это нужно будет заплатить деньги. Тут нужно быть готовыми, что банки обычно доверяют  конкретным оценщикам, определенным страховым компаниям, а также в ходе регистрации договора купли-продажи они пользуются услугами конкретных регистраторов. Кроме того, банки именно их советуют своим клиентам. По большому счёту, выбирая конкретный банк, заемщик также выбирает именно те компании, которые будут предложены ему непосредственно банком.

1. Оценка квартиры.

Услуги самых разнообразных оценочных компаний стоят приблизительно от 4 до 7 тысяч рублей за квартиру в зависимости от того, насколько быстро нужно провести оценку, именно по этой причине выбирая оценщика, нужно отдавать предпочтение не той компании, услуги которой будут стоить на 200 рублей меньше, а той, где смогут быстрее осуществить оценку, самым объективным образом, не уменьшая цены оцениваемой недвижимости.

2. Страховка.

Если вести речь о страховке то, прежде всего, необходимо акцентировать своё внимание не на стоимости услуг, а на выполнение страховщиком взятых на себя  обязательств по выплатам. Потому что если при наступлении страхового случая страховщик не станет погашать долг заемщика банку, то его в любом случае нужно будет выплачивать непосредственно заемщику. Но если вести речь о проверенных страховщиках, которые как говорят «всегда платят», можно подобрать ту компанию, где тарифы будут не такие большие. Обычно комиссия страховых компаний находится на уровне 0,8-1,5% кредита, повышенного на 10% (основываясь на возрасте и состоянии здоровья заемщика)

3. Регистрация.

В принципе, государственная регистрация ипотечной сделки заключается в уплате государственно пошлины, которая составляет приблизительно 2 тысячи рублей (1000 руб. – это регистрация непосредственно сделки и ещё 1000 руб. - регистрация права собственности). Данная сумма может стать больше, если будет необходимо подправить некоторые данные в документах, к примеру, в паспорте. Каждое такое исправление стоит 200 рублей.

Однако, чаще всего с целью подготовки договора, а также регистрации банки советуют обращаться в те компании, которые предпочтительны банку. Мотивируют данное требование банки тем, что в договоре купли-продажи необходимо указать пункты о покупки объекта недвижимости за счёт средств банка. Кроме того, деятельность "регистраторов" заключается не только в правильном составлении договора, однако и в отслеживании присутствия всех пунктов договора. В зависимости от банка "регистраторы" за свою деятельность взимают от 8 тысяч рублей до 30 тысяч рублей (сюда же входит и государственная пошлина).