Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Осторожно, бабушка. Стоит ли заключать договор ренты

Оказаться собственником жилья можно разными способами. Приобрести недвижимость на рынке, воспользоваться ипотекой, получить жильё в результате социальной программы, т.е. встать на очередь или же можно стать собственником жилья в результате наследства. А что остаётся делать тому, кто не имеет необходимой суммы на покупку недвижимости, не является очередниками, да и наследство им получить не от кого? Существует ещё один способ приобретения жилья – заключение договора ренты. Сразу отметим, что данный способ весьма рискован.

 

Без права проживания.

Пожизненная рента представляет собой заключение договора с человеком преклонного возраста, и на основании такого договора, его жильё становится вашей собственностью. Однако, лишь условно. Распоряжаться этим жильём можно на своё усмотрение, так же как и жить там у вас будет возможность лишь после кончины её предшествующего собственника-рентополучателя. До данного момента пожилой человек по законным причинам имеет право жить в уже являющейся вашей недвижимости, кроме того он будет регулярно получать от вас некое денежное содержание.

Взаимоотношения рентоплательщика и рентополучателя описаны в Гражданском кодексе РФ, где предлагается такое определение договора ренты: «По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме» (ч.2, гл.33, ст.583 ГК РФ).

Договор ренты может быть разных видов. По отношению к физическим лицам самыми популярными является пожизненная рента, а также пожизненное содержание с иждивением. По большому счёту, суть у них одинаковая: взамен на право владения жильём, вы берёте на себя обязательства скрашивать, как материально, так и морально старость человека.

Стоимость вопроса у подобных разновидностей ренты — различная. В одном случае, вы берёте на себя обязательство ежемесячно выплачивать пенсионеру-рентополучателю обусловленную сумму денег, которая должна быть обозначена в договоре ренты. Согласно законодательству рентная плата равняется двум минимальным размерам оплаты труда, однако, в действительности мало кто из людей преклонного возраста будет доволен подобной суммой.

Если же говорить о втором виде договора ренты, то в данной ситуации, кроме денежной ответственности, новый собственник жилья возьмёт на себя обязательства предоставлять рентополучателю и прочие услуги, к примеру, в случае болезни ухаживать за ним, приобретать ему продукты, осуществлять ремонт в квартире, покупать за свои деньги лекарства и т.д. Говоря другими словами, пожилой человек будет находиться на абсолютном содержании у рентоплательщика.

Бумажная волокита.

Взаимоотношения между рентполучателем и рентоплательщиком определяются на основе заключённого договора ренты, где чётко прописаны права и обязанности всех лиц, заключающих такое соглашение. Естественно, чем более подробно будут изложены все обстоятельства, тем меньше в последствии возникнет спорных вопросов.

Договор ренты заверяется у нотариуса, после чего подлежит регистрации в Федеральной регистрационной службе, и только после этого право собственности на жильё (но никак не право на распоряжение с ним) передаются к рентоплательщику. Данный факт удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации права собственности, в котором прописано, кто и по какой причине является владельцем жилья.

Математика для начинающих.

Давайте прикинем, во сколько приблизительно обойдётся вам «рентная» недвижимость.

Как правило, при подписании договора ренты нужно будет тут же отдать пенсионеру сумму, которая составляет примерно 20–40% от непосредственной цены недвижимости. Помимо того, нужно будет заплатить за услуги нотариуса, который удостоверит договор, после чего надо будет уплатить в государственную регистрацию перехода права собственности и, конечно же, заплатить посреднической компании.

Вероятнее всего, если вы не заключаете такой договор ни с родственниками или не со знакомыми, то вам нужно будет воспользоваться услугами этих организаций.

Потому что самому подыскать человека преклонного возраста, желающего «отдать» своё жильё непонятному человеку, будет не так уж просто, а порой и вообще не реально. На территории Москвы имеется так называемая «база пенсионеров», которой обладает пара десятков компаний. Неплохо было бы сотрудничать с теми организациями, у которых имеется лицензия на подобный вид деятельности, а также персональный сайт в Интернете и юриста, а лучше нескольких в штате. Услуги который будут как нельзя кстати, могут потребоваться в случае если рентополучатель пожелает вдруг разорвать договор (про это мы поговорим немного позже).

На основании части 2, ст. 597 ГК РФ «размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом». Сумма содержания с иждивением, на основе этого же закона, не должна быть менее двух МРОТов. В действительности же люди преклонного возраста не соглашаются на сумму менее 6000 рублей ежемесячно.

В результате мы видим такую картину. Допустим, стоимость квартиры составляет $180 000. В данной ситуации в ходе заключения договора ренты вы выплачиваете собственнику недвижимости $54 000. Фирма – посредник в данной ситуации получит 10% от стоимости жилья, а это $18 000. Ежемесячно, пенсионеру, находящемуся у вас на иждивении вы будете платить не менее $200 (и это делается в среднем на протяжении десяти лет). За данное время рентополучатель получит от вас минимум $24 000.

В итоге жильё на основании договора ренты будет стоить лично вам $96 000, а это в свою очередь дешевле, нежели его рыночная цена на $84 000! И всё это без учета роста цен на недвижимость.

Итак, из всего вышесказанного видно, что заключение договора ренты – дело весьма выгодное. Уж тем более, если учитывать что первоначальный взнос может и не требоваться. И все-таки, в первую очередь все обдумайте.

Не порядочные пожилые люди.

            Истории известно множество примеров, когда рентоплательщик в течении продолжительного времени содержал человека преклонного возраста и в результате не получал причитающейся ему недвижимости. Все упирается в то, что рентополучатель в любое время может обратиться в суд, чтобы признать договора ренты недействительным.

Поводов для этого может быть сколько угодно, например пенсионеру может не нравиться, как вы ухаживаете за ним, а также ваше отношение к нему в целом, или же человек может попросту разочароваться в тех платежах, которые вы ему регулярно платите, или, что хуже всего могут непонятно откуда появиться его родственники, у которых также есть планы на данную квартиру и тогда пожилой человек, вероятнее всего, пойдёт им на уступки.

К примеру, известен такой случай, когда пожилой человек отдавал деньги рентоплательщика сыну-алкоголику, переехавшему после смерти этого человека в его квартиру.

Но тут может появиться вопрос, как же смотрит на это суд? А всё довольно просто – в нашем государстве он социальный. И в первую очередь он будет отстаивать интересы пенсионера, но никак не того, кто хотел заполучить его жильё.

Законодательство также будет находиться не у вас на стороне. Как гласит 605 статья ГК РФ: «При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены… При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты».

Естественно, можно попробовать огородить себя от непредсказуемых ситуаций. К примеру, применить титульное страхование, то есть застраховать своё право собственности. Однако, данный аспект необходимо внести в дополнительные затраты. Кроме того, чтобы во время суда, вы небыли обвинены в том, что не уплачивали рентные платежи, то лучше всего будет переводить средства через Сберкассу или же просить вашего рентополучателя написать расписку в получении средств.

Но вот от неожиданных капризов, человека преклонного возраста, а также от угроз в ваш адрес со стороны его родственников вас, скорее всего ничто не защитит. Но и срок договора ренты может быть больше десять лет.

Мнение специалистов.

Специалисты придерживаются мнения, что все-таки договор ренты можно заключать. Однако лишь в той ситуации, если жизнь складывается так, что человек никак по-другому не сможет решить проблему с жильём. Если смотреть на эту сделку с точки зрения права, то договор ренты – дело весьма рискованное.

В такой ситуации рентополучатель имеет более прочные позиции с точки зрения законодательства, нежели рентоплательщик. Потому что в договоре просто невозможно учесть все нюансы, которые могут появиться во взаимоотношениях рентополучателя и рентоплательщика. У пенсионера могут появиться дополнительные требования к разрыву договора с вами, к примеру, он может вас обвинить в покупке плохих продуктов. А судебные органы, в свою очередь будут на стороне этих самых пенсионеров.

Даже если не будет никаких проблем с рентополучателем и квартира успешно перейдёт в вашу собственность, то это не будет являться гарантией того, что данное жильё на 100% будет уже вашим.