Консультант:
+7 (905) 545-96-73
Обмен квартир
Обмен с доплатой
Срочный выкуп квартир
Все виды сделок с недвижимостью
в Москве и М.О.

Почему скупой платит дважды?

Если условия диктуются нанимателем.

Во время мирового кризиса, довольно большое число фирм стараются как можно больше экономить буквально на всём, не исключая платы за аренду. И на сегодняшний день, предпосылки для этого у арендаторов уже имеются: с января 2009 года стоимость аренды на складские помещения в Москве и области уменьшилась на 30-50 %. Подобное уменьшение стоимости является причиной тех проблем, с которыми столкнулись в результате кризиса ритейлеры – которые являются одними из ключевых пользователей складов. Помимо всего прочего, кризис стал причиной изменений «правил игры» в области складского рынка. Раннее все принимали условия, которые были выгодны собственнику, ввиду превышения спроса на склады высокого качества, и договоры об аренде заключались задолго до появления логистического комплекса в эксплуатацию. На сегодняшний же день, когда незанятых складов намного больше, нежели это необходимо – их арендатор имеет полное право диктовать владельцу свои условия. Наиболее популярным требованием является уменьшение арендной ставки и более приемлемые для арендаторов условия аренды. Естественно, уступая некоторые аспекты арендатору, владельцу следует побеспокоиться также и о своих интересах. Именно по этой причине, уменьшая арендную ставку, владелец также может изменить и остальные условия договора аренды, к примеру, может значительно увеличить время аренды - до 1-2 лет. С окончанием времени договора, если стоимость аренды будет увеличиваться, и владелец увеличит арендную ставку для данного арендатора, или же подыщет другого, который будет согласен платить более высокую стоимость аренды.

Пока стоимость аренды остаётся небольшой, у арендатора имеется выбор, какого класса взять в аренду склад. Можно предпочесть склад класса А, после уменьшения стоимости аренды, её стоимость может составлять $100 за кв.м. в год, но с целью экономии можно арендовать склад класса В со стоимостью $80-90 за кв.м. в год. Но следует принимать во внимание, что арендуя более дешевый склад, это может стать причиной дополнительных затрат.

От класса А до класса В.

Прежде, чем вести речь о разнообразных складских помещениях класса А и В, необходимо учесть, что кроме объектов высокого качества, на основе проведённых исследований, в складской сфере все еще остается немало складов, которые раньше использовались как овощехранилища и т.п., кроме того имеется немало складов, возраст которых более лет, использование которых на сегодняшний день является малоэффективным. С объектами подобного типа, которые не принадлежат ни к одному классу, располагаются современные складские помещения высокого качества и технологичности. На сегодняшний день, в сфере складских помещений наблюдается тенденция к постройке складов высокого качества. Современные складские помещения класса А строятся на основе европейских стандартов и мало чем отличаются от складов на западе.

Складские помещения класса А делаются все более популярными не только в экономическом, но и в технологическом смысле. Основное отличие складов класса А – это их значительная пропускная способность, а также оснащение склада высокотехнологичным оборудованием. У складов класса А имеется большая погрузочно-разгрузочная площадка, которая даёт возможность использовать как минимум одну сторону склада под осуществление погрузочно-разгрузочных операций. Помимо всего прочего, склады класса А характеризуются гладкими полами, на которых не скапливается пыль, расстояние между колоннами равно как минимум 10 метров, высота потолков также не менее 10 метров.

Данные характеристики являются ключевыми для складов класса А и почти не сопоставимы с тем, что характеризует склады ласа В.

Ещё одно свойство складов класса А – это их хорошее месторасположение. Данный аспект является довольно важным для оптимальной деятельности арендаторов. В действительности к складу класса А причисляются новые здания, где размещаются офисные помещения. Склады класса А как правило строятся в промышленных парках или же при плановой складской застройки.

К классу В относятся складские помещения высокого качества, которые являются популярными у основной массы арендаторов, однако данные помещения не обладают столькими характеристиками, чтобы их собственники могли определять за них наибольшую стоимость аренды. В складах класса С самые разнообразные технологические возможности, а также коммунальные удобства минимальны, однако склады такого типа могут являться самым оптимальным вариантом особенно для тех арендаторов, для которых внешний вид склада не так важен, также как и технологические возможности арендуемого помещения.

Сравнительная характеристика цен.

Обстоятельство, при котором спрос был значительно выше предложения, не только не содействовало бурному развитию сферы складской недвижимости, но и оказывало влияние на увеличение платы за аренду, которая ежегодно становилась больше на 20-25%. До некоторого момента сфера складской недвижимости испытывала нехватку площадей. Однако, с началом кризиса число предложений в данной сфере значительно увеличилось, в первую очередь благодаря введённых в эксплуатацию складов, а также благодаря складам вторичного рынка. Отдельным арендаторам пришлось уменьшить количество занятых складов или вообще отказаться от них. С целью удержания арендаторов, владельцам складов приходилось снижать арендную плату. Величина уменьшения платы за аренду к 2008 году достиг 5%, стоимость аренды квадратного метра склада класса А был равен $140-150, класса В - $130-140 за кв.м. в год. На склады класс С и D арендные ставки, естественно сократились до 90 долларов. А к декабрю 2010 года стоимость аренды на склады класса А уменьшилась до $100-110 за кв.м. в год, стоимость же складов класса В сократилась до $80-90. Кроме того, хочется сказать, что уменьшение платы за аренду на склады класса А было не таким большим, как уменьшение стоимости аренды в классе В, а это можно объяснить лишь тем, что в докризисный период, ввиду имевшегося ажиотажа множество складов класса В были переоценены.

Естественно, что с началом кризиса девелоперы перестали строить новые складские помещения. А достраивались только те, которые уже были почти закончены. Кризис поубавил аппетиты девелоперов, чтобы те не строили склады площадью более 30 тыс. кв.м. На сегодняшний день, спрос постепенно восстанавливается, об этом нам говорят сделки, которые сейчас заключаются. Спустя некоторое время, число не занятых площадей уменьшится, а стоимость аренды вновь увеличится. Именно опираясь на этот факт, сейчас самое идеальное время для аренды складских площадей.

Ключевой составляющей последнего времени в сфере складов, стало включение затрат на эксплуатацию, а также НДС в стоимость платы за аренду и уменьшения времени, на которое заключается договор. Система triple-net использовалась и раньше, но в не таких больших масштабах. При данной схеме расходы арендаторов уменьшаются примерно на 20-25%. Но это невыгодно в первую очередь для компаний, бизнес которых сформирован на долгосрочные планы. Хотя бы по той причине, что переезд с одного склада на другой потребует дополнительных финансовых вливаний. Кроме того, также нужно помнить о тех неудобствах, которые могут возникнуть у постоянных клиентов или же партнеров ввиду переезда и прочих нюансах. Конечно, принимая во внимание существующую на данный момент обстановку на рынке, арендатор имеет полное право рассчитывать на небольшую плату за аренду. Но не нужно также забывать и о стратегических взаимоотношениях арендатора с арендодателем, в особенности, если мы говорим про аренду качественных объектов, коими являются склады класса А.

Какой склад вам необходим?

Цена аренды – это существенный, однако не основной показатель в процессе выбора склада. Перед тем как выбрать склад, необходимо обозначить для себя требования к данному помещению. Тип склада будет зависеть от того, что на нём будет храниться, после чего необходимо определиться с месторасположением непосредственно самого склада. Если для арендатора не так важно, чтобы складское помещение располагалось в центре города, то можно выбрать помещение за городом, однако с хорошей транспортной доступностью. В данной ситуации нужно посмотреть на загруженность дорог. К примеру, если подъехать к МКАД можно лишь одним способом, значит, машина может попасть в пробку. Кроме того, необходимо принимать во внимание, удобно ли будет подъезжать к складу, даже если нужно будет привозить мелкогабаритные товары, то все равно есть вероятность, что этот груз прибудет в большом автомобиле. Если вы собираетесь работать с железнодорожным транспортом, то рядом со складом должны проходить крупные автомобильные развязки. Неплохо было бы, если к складу будет отдельно подходить железная дорога.

Помимо всего прочего необходимо знать время, на которое вам будет необходим данный склад, а также то, какие цели он будет выполнять. Если за одни сутки к складу будет подъезжать несколько десятков фур, то необходимо, чтобы склад был оборудован площадками для маневрирования, а также стоянками, кроме того, там должно быть достаточное число боксов для машин, а также доков для одновременной разгрузки нескольких автомобилей. Кроме того, если на складе хранятся легковоспламеняющиеся товары, то данное помещение должно быть оборудовано соответствующим образом, с учетом требований для хранения данных товаров.

Подыскиваем склад класса А и экономим.

Складские помещения разных классов служат для разных типов арендаторов, именно по этой причине сравнивать склады классов А, В, С друг с другом будет не совсем правильно. К примеру, маленькой торговой компании нормально будет размещаться и на складе класса С, площадью 700 кв.м, однако крупному ритейлеру для нормальной деятельности потребуется 8000 кв.м. с различными возможностями в виде стоянок и доков.

Если компании необходимы будут склады площадью до 1500 - 2000 кв.м, то основная масса арендаторов предпочтёт склад класса А, потому что все прекрасно понимают, что в условиях конкуренции выигрывает именно тот, кто наилучшим образом сможет наладить логистику, а склады класса А как раз и позволяют арендатору такую возможность.

Клиент должен иметь у себя на руках товар как можно быстрее, по самой приемлемой цене. Над этим можно работать как самому, так и при помощи логистического оператора. Логистические комплексы класса А дают возможность сэкономить на затратах с операциями, а также делают доступным хранение товара на высоких стеллажах, с увеличением числа паллето-мест, кроме того, в складах класса А имеются все необходимые условия для нормальной деятельности (интернет, телефон, места для сортировки, а также обработки товара, качественные офисы, нормальные условия работы и т.п.). Это самый лучший способ для оптимизации процессов логистики, как с финансовой, так и с технической стороны.

В процессе выбора склада класса А, арендаторы в надежде сэкономить арендуют склады с более низким классом. Но в действительности наибольшую прибыль арендатор получит, работая в дорогом классе. Это в первую очередь объясняется высокими технологическими качествами этого класса. К примеру, на 1 кв.м. складов класса А благодаря высоким потолкам, можно положить в несколько раз больше товара, нежели в складах класса В, а это в свою очередь будет выгодно всем.

Полы высокого качества с полимерным покрытием, которыми характеризуются все склады класса А, весьма устойчивы не только к механическому воздействию, но и к химическому. А это в свою очередь даёт возможность хранить на этих складах даже химически агрессивные вещества. В складах данного типа можно размещать грузы всех видов, в том числе негабаритные и тяжеловесные, высокие потолки вполне позволяют это делать. Это даже невзирая на то, что склады класса А дают возможность централизованно отапливать все помещение в целом.

Помимо всего прочего, нужно принимать во внимание, что складские помещения класса А являются новыми зданиями. Все они снабжены качественными инженерными коммуникациями, а это значит что при аренде этого склада, можно не беспокоиться  о возникновении пожаров, актах вандализма или воровства. Присутствие необходимых систем пожаротушения, а также сигнализации и охраны дают возможность осуществлять круглосуточный контроль, а также не беспокоиться за сохранность складского товара.

Кроме того, имеется ещё одна возможность сэкономить, которая на первый взгляд кажется незаметной. Девелоперы обычно осуществляют постройку складов не только в столице, но и в регионах. Именно по этой причине, арендатор, постоянно сотрудничающий со складами конкретного девелопера может рассчитывать на хорошие скидки.

Следовательно, взяв в аренду склад класса А по более высокой стоимости, нежели склад класса В или С, у арендатора появится целая масса привилегий. При осуществлении аренды складов класса В или С у арендатора будут дополнительные затраты на безопасность, установку системы пожаротушения, потому что централизованная система пожаротушения имеется лишь у складов класса А. Помимо всего прочего, при аренде склада класса В и С количество разных товаров, которые там можно хранить по сравнению со складом класса А сокращается.

В этом случае весьма актуальна пословица, что скупой платит дважды. Лишь на первый взгляд может показаться, что арендуя склад по экономной стоимости, можно будет существенно сэкономить, но принимая во внимание, те свойства которые имеются у складов класса А, которых нет в классах В и С, становится понятно, что при аренде складов В и С арендатор кроме платы за аренду понесёт и дополнительные затраты, которые в действительности будут больше, нежели разница в стоимости между классами. У арендаторов складов класса А имеется возможность полностью применять все технологические свойства арендуемого комплекса.